|
Mortgage Nedir? |
|
Mortgage nedir, bu
sistemle nasıl konut alabilirsiniz? Öğrenmek istediğiniz tüm detaylar
burada... Mortgage en basit
hali ile konut kredisidir. Türkiye'de 2000'li yıllardan itibaren konuşulmaya başlanan
ve alternatif yeni bir konut finansman sistemi olarak gündeme gelen mortgage yasalaşarak hayatımıza girdi. Sistem diğer
ülkelerde uzun yıllardan beri değişik şekillerde uygulanırken, insanların
konut edinimine katkı sağlıyor ve ekonomiye de önemli getirilerde bulunuyor.
Ancak büyük bir nitelikli konut sıkıntısının yaşandığı ülkemizde mortgage'tan beklentiler büyürken, bu nedenle konunun
farklı ve yanlış anlaşılması da yeterince bilinmemesinden kaynaklanıyor. Şu
çok açık bir gerçek: Mortgage herkesi ev sahibi
yapamayacak. Bir kişinin hangi sistemde olursa olsun ev sahibi olabilmesi
için öncellikle belli bir birikimi ve düzenli ve de yeterli geliri olması
gerekiyor. Mortgage bir konutun fiyatının hepsini
birden ödeyemeyecek durumda olan kişilerin düşük faiz ve uzun vadelerle
borçlanarak konut alımına destek oluyor. Bunun gerçekleşmesi için ise
istikrarlı ve güçlü bir ekonomi ile siyasi yapı gerekiyor. Uzun vadeli konut finansmanı, ipoteğe dayalı kredi
sistemi, tutulu satış ya da tutsat gibi birçok tanımlamalarla
dilimize giren mortgage ile ilgili yasa taslağı
2004 yılında hazırlandı ve 2005 yılından beri yasalaşmayı bekliyordu. 21
Şubat 2007 tarihinde TBMM'de yasalaşmasının ardından 5 Mart 2007'de
Cumhurbaşkanı'nın onayından geçerek 6 Mart 2007'de Resmi Gazete'de
yayımlanarak yürürlüğe giren mortgage 5 Haziran'a
kadarki geçiş sürecinin ardından uygulamaya girecek. Çünkü o tarihe kadar
gerekli olan düzenlemeleri yapılacak ve sisteme geçenler ve geçmeyebnler belli olacak. Ancak uzmanlar Türkiye'nin
bulunduğu durum ve sistemin ihtiyacı olan zaman düşünüldüğünde mortgage'ın en erken 2008 yılından itibaren devreye
girebileceğini ve konut alımını kolaylaştırabileceğini belirtiyor. Mortgage nedir ve ne
amaçlı kullanılır? Sistem aslında genel olarak yukarıdaki
tanımlamaların hepsine karşılık geliyor. Konut sahibi olmak isteyenlere,
kredi veren kuruluşların konuta koyacağı ipotek karşılığında, uzun vadeli
konut kredilerinin kullandırılması temeline dayanıyor. İpotekli finansman
sistemi sadece konut alımında değil, konutların yenilenmesi ve
güçlendirilmesinde de kullandırılıyor. Mortgage sistemi,
aylık taksitlerle, kişinin gelecekteki gelirlerini kullanarak ev sahibi
olmasını olanak tanıyor. Ev satın almak isteyen kişi gerekli evraklarla
finans kuruluşlarına başvurduğunda, önce satın alınmak istediği evin bedeli
değerleme şirketleri tarafından belirleniyor. Evin alımı için belirli bir
peşinat hazır ise, kalan miktar finansman kuruluşu tarafından konut
kredisiyle tamamlanarak ev, müşteri adına satın alınıyor. Kullanılan kredi
borcunun karşılığı olarak satın alınan ev kredi veren kuruluş tarafından
ipotek ediliyor. Müşteri finans kuruluşuna borcunu belli bir ödeme planına
göre vade sonuna dek dönemsel ödemelerle kapatıyor. Borç tamamen ödendikten
sonra ev üzerindeki ipotek kaldırılıyor. Burada genellikle 10 yıldan 30 yıla
kadar vadeler söz konusu oluyor ve vade uzadıkça aylık ödemeler de kira
seviyesine yaklaşıyor. Sistemin uygulanabilmesi için faiz oranlarının düşük
seviyelerde olması zorunlu olurken, aksi durumda aylık ödemeler yapmak
güçleşiyor. Mortgage sisteminin önceki konut kredisinden farkı nedir? Bu sistemin ülkemizde bankalar tarafından uygulanan
konut kredisi sisteminden başlıca farkı, kullandırılan kredilerin bir havuzda
toplanarak üçüncü taraflara örneğin, uzun vadeli fonlara, kurumsal
yatırımcılara veya bireysel emeklilik şirketlerine satılabilmesidir. Böylece
satılan bu krediler sayesinde piyasaya tekrar para akışı sağlanıyor ve yeni
krediler için kaynak yaratılıyor. Bankalarla konut alıcılarının işlem yaptığı
piyasa 'birincil piyasa' olarak adlandırılıyor. Finansman kuruluşlarının
kredileri diğer yatırımcılara sattıkları pazarlara da 'ikincil piyasa'
deniyor. Mortgage sistemindeki ikincil piyasalar
sayesinde bankalar konut kredileri alanında bir aracılık görevi üstleniyor.
Böylece sistem kısa vadeli mevduatlarla uzun vadeli kredileri fonlamadan doğan vade uyumsuzluğu riskini ortadan
kaldırarak, daha düşük faiz oranlı konut kredisi sunma kabiliyeti kazanıyor.
Bir başka ifadeyle, uzun vadeli fon ihtiyacı olanlarla, uzun vadeli fon
sağlayan kuruluşlar bu sistem sayesinde bir araya getiriliyor. Bankalar ve
finans kuruluşları oluşturdukları kredi paketlerini sattıktan sonra elde
ettikleri finansmanla yeni konut kredileri açabiliyor ve sistem fon
ihtiyacını sürekli yeniliyor. Mortgage sisteminin
ülkemizde işler hale getirilmesi için, sistemi etkileyen birçok kanun
maddesinde değişiklik içeren kanunun yasalaşmasından sonra, mevcut kredi
süreçlerinde standartlaşma sağlanması, gerekli denetim, kontrol ve güvence mekanizmalarının
kurulması ve ilgili yönetmeliklerin hazırlanması gerekiyor. Bu sistemin konut
alıcıları açısından en önemli kısmı, kullanılan kredinin faiz oranı, vadesi
ve aylık geri ödeme tutarlarıdır.
Sistemin tam olarak uygulanması ile orta sınıfın
konut edinmesini kolaylaştırmasına, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir
planlamasının etkin bir noktaya gelmesine, yapılaşmanın mimari bir kimliğe
kavuşmasına, mülkiyetin ve gayrimenkul alım-satım işlemlerinin kayıt altına
alınmasına katkı sağlaması bekleniyor. Yeni konut finansman sistemi, ev
sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacını karşılarken, aynı zamanda da müteahhitlerin, proje geliştiricilerin ve bankaların
üzerindeki finansman yükünü de azaltacak. Satın alınan konut, vade bitimine
kadar sigorta ettirileceğinden, risklere karşı harcanan emek sigortalanmış
olacaktır. Konut sigortalı olduğu için doğal afetler ve benzeri olaylarda,
muhtemel zararlar sigorta şirketi tarafından karşılanacak. İpoteğe dayalı finansman
sistemi, hem üretim ve yeni iş olanakları açarak, hem ciddi vergi geliri
sağlayarak, hem de istihdamı artırarak ekonomiyi canlandıracak potansiyele
sahiptir. Kanun neleri değiştirdi? Mortgage'ın uygulanması için gerekli ön koşullar Sistemin gerçek anlamda uygulanabilmesi için
makroekonomik istikrar, düşük ve istikrarlı faiz oranları, hukuki altyapı
(kredi açma, devir, menkul kıymetleştirme ve takip aşamalarının
düzenlenmesi), teknik altyapı (tapu sicili, bankalar, ikincil kuruluşlar),
ivme kazandıracak ve sistemi tetikleyecek güce sahip öncü bir kuruluş, vergi
teşvikleri ve nitelikli konut arzı ile gelir dağılımında adaletin sağlanması
gerekiyor. Örnek mortgage uygulaması Kira öder gibi koşullarla ev sahibi olmak, mevcut
faiz oranlarıyla mümkün müdür? Bunu inceleyebilmek için, farklı faiz ve vade
yapısındaki kredilerin aylık ödemeleri bir örnek uygulamada kıyaslandı. Bu
örnekte tüketici, 100.000 YTL bedelli bir konutu, 25.000 YTL (yüzde 25)
peşinat ödeyerek, geri kalanı da 75.000 YTL tutarlı konut kredisi kullanarak
satın alıyor. Söz konusu konutun, 5'ten fazla kata sahip 10-15 yaşlarındaki
bir apartmanda, 120 metrekare alana sahip, merkezi doğalgaz kaloriferli ve
asansörlü ortalama bir daire olduğu, aylık rayiç kira bedelinin ise 600 YTL
ile 800 YTL arasında bulunduğu varsayılmıştır:
5 yıldan 30 yıla kadar vadelerde, aylık yüzde
0,60'tan yüzde 1,80'e kadar olan faiz oranlarında krediler kullanıldığında
ödenecek aylık taksitler tabloda verilmektedir.
Sistem yüksek faizde işlemiyor Uzun vadelerle ve küçük taksitlerle ev sahibi olmayı
sağlayan mortgage'ın Türkiye'deki faiz oranları ile
işlevini yerine getirmesi zor. Kredi faiz oranlarının 1'lerin üzerinde olması
uzun vadenin cazibesini yok ediyor. Çünkü bugünkü faiz oranıyla 100 bin YTL'lik
bir kredi almak isteyen tüketici 10 yıllık vadede 1860 YTL taksit öderken 20
yılda taksit ancak 1.612 YTL'ye düşüyor. Vadeler arasındaki taksit makasının
açılıp, mortgage'ta uzun vadenin cazip olması için
kredi faizlerinin daha makul seviyelere inmesi gerekiyor. Örneğin, 100 bin
YTL'lik kredi 0.5 faiz oranı ile kullanıldığında
taksitler 10 yıl vadede 1.125 YTL olurken, 20 yıllık vadede 733 YTL'ye
geriliyor. Bununla birlikte uzayan vadeler toplam kredi borcuna
da çok büyük oranlarda yansıyor. Aylık yüzde 1.5
faiz oranıyla 100 bin YTL'lik kredi alan vatandaş, 5 yılda 155 bin 313 YTL,
10 yılda 223 bin 223 YTL, 15 yılda 301 bin 602 YTL, 20 yılda ise 387 bin 102
YTL ödeme yapıyor.
100 bin YTL için örnek ödeme
tablosu
Yüzde 1.5'ler seviyesindeki
konut kredisi faiz oranları, tüketicinin sırtına çok ağır bir faiz yükü
bindiriyor, aylık taksit ödemeleri birçok ailenin bütçesini kat kat aşıyor. Aylık yüzde 1.5
faizle 20 yıl vadeli, 140 bin YTL'lik mortgage
kredisi kullanmak isteyen bir ailenin aylık taksiti 2 bin YTL'yi geçiyor. ABD'de konut almak çok daha kolay Mortgage'ı hakkıyla uygulayan
ülkelerde gerçekten kira öder gibi ev sahibi olmak mümkün. Örneğin ABD'de 20
yıl vade ve aylık yüzde 0.53 faiz oranıyla 100 bin dolarlık (yaklaşık 140 bin
YTL) mortgage kredisi alan tüketici aylık 746 dolar
(1.044 YTL) taksit ödemesi yapıyor. Türkiye'de aynı vade süresiyle aylık
yüzde 1.5 faiz oranından 140 bin YTL'lik kredi alan
bir tüketicinin aylık ödemesi ise 2 bin 178 YTL. ABD ve Türkiye'de uygulanan aylık faiz oranları arasındaki
yaklaşık 1 puanlık fark, ödenmesi gereken toplam kredi borcuna da aynı oranda
yansıyor. Türkiye'de yüzde 1.5 aylık faiz oranıyla
140 bin YTL'lik kredi alan tüketici 20 yılda yaklaşık 523 bin YTL'lik bir
ödeme yaparken, Amerikalı bir tüketicinin 100 bin dolarlık kredisi için
ödemesi gereken toplam miktar 179 bin dolar, yani yaklaşık 250 bin YTL. Türkiye
ABD
Karşılaştırmalı örnek ödeme tablosu
(*) Mortgage
kanunu ile kaldırılan BSMV tutarı dahil değildir. Dünyada mortgage
uygulamaları Mortgage sistemi iki
yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde farklı şekillerde uygulanıyor.
Dünyada, Avrupa ve Amerikan sistemi olarak iki farklı mortgage
uygulaması bulunuyor. Bunların aralarındaki temel fark ise, menkul
kıymetleştirme sırasında risklerin banka bilançolarında tutulması veya
bilanço dışına atılmasında yatıyor. Her ülke kendine göre kurumlar ve enstrümanlar geliştirmekle birlikte, ana ilke, açılan
konut kredilerinin teminat olduğu yeni menkul kıymetler vasıtasıyla kredilere
likidite sağlanması. Öte yandan, AB ülkeleri ve Amerika'da sabit faizli,
değişken faizli, sadece faiz ödemeli, sabit amortismanlı
veya artan ödemeli gibi farklı mortgage opsiyonları
bulunuyor. Ekonominin dalgalı, enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde ise fiyat
düzeyine göre ayarlanan mortgage ve çift endeskli mortgage gibi iki
değişik opsiyon yaygın olarak kullanılıyor. Avrupa'da mortgage
Mortgage Avrupa'da
ilk olarak 1812'de Danimarka'da uygulanmaya başlandı. İngiltere, İsveç ve
Fransa'da mevcut konut sahiplerinin yüzde 60'ından daha fazlası bu yöntemle
gayrimenkul sahibi olurken, ekonomilerin can damarını oluşturan inşaat
sektörünün sürekli hareketli olmasını sağlayan mortgage
sistemi, hemen her ülkede kamu tarafından teşvik edilmiş ve bu sektöre
ilişkin bir çok şirketler kurulmuştur. Avrupa
ülkelerinde daha yaygın olan yöntem 'ipotek kredilerine dayanan menkul
kıymet' ihracı yerine 'ipotekli tahviller' olmuştur. İpotekli tahvil ihracı
özellikle Avusturya, Almanya, Danimarka, Finlandiya, İtalya, Hollanda,
İspanya, Norveç, İsviçre ve İsveç'te yaygındır. Amerika'da mortgage Amerika'daki ipotekli konut finansmanı piyasası
dünya üzerindeki en oturmuş örneklerden biridir ve bu sistemin en önemli
temel taşlarından biri mortgage bankacılığı
şirketleridir. Mortgage, ABD'de ilk olarak 1816
yılında başlamıştır, fakat 1900'lerin ilk yarısına kadar ekonomide önemli bir
gelişme göstermemiş. O dönemde genelde aileler çiftliklerde yaşadıkları için
gerekli ihtiyaçlarını tarımla karşılamışlar. Çiftliklerin dışında para
kazanabilecek pek bir imkân olmadığı için para biriktirme gibi bir kavram
oluşmamış. Biriktirilen paraların finans kuruluşlarına yatırılmasıyla
birlikte konut kredisi de verilmeye başlanmış. Mortgage
uygulamasının ilk zamanlarında, vadesi ise 4 yıldan az ve ev değerinin
maksimum yüzde 40'ı oranında kredi verilmiş. Faizler 6 ayda bir, anapara da
kredi vadesi sonunda ödenmiş. Bu uygulama, Türkiye'de 90'lı yıllarda
bankaların kendi fonlarından verdikleri ev kredilerini hatırlatıyor.
1920'lerden sonra bugünkü uygulamada olduğu gibi mortgage
verilmeye başlanmış. ABD'de uygulanan mortgage
sisteminde, krediyi veren kurumlar borcu üzerlerinde tutmayarak ikincil
piyasada satıp nakde dönüyor. Bu yüzden düşük faizli kredi sunma imkanlarına sahipler. İkincil pazardaki kurumlar,
"Federal National Mortgage
Association" (FNMA) ve "Government National Mortgage Association"
(GNMA) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte bir konut kredilerinden bir mortgage havuzu oluşturarak yatırımcılara hisse satıyor.
İkincil pazardaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satın aldıklarından,
krediyi alan kişi ödeme zorluğu içerisine düşerse, ipotek sahibine öncelik
tanınıyor. Orta sınıf tüketiciyi hedef alan, 20-30 yıla yayılan kira öder
gibi düşük taksitler sunan bu sistemle, Amerikalılar'ın
yaklaşık yüzde 65'i ev sahibi oldu. Ama bu ülkede son dönemde yaşanan sıkıntı
da sistemin hassasiyetini ortaya koydu. Diğer ülkelerde sistemin işleyişi Mortgage konusunda
Türkiye'ye örnek olabilecek bazı ülkeler vardır. Brezilya, Arjantin ve Şili
gibi ülkeler de Türkiye gibi 1990'ların başında yüksek enflasyon
senaryolarından gelmişler ve zaman içinde farklı ipotek piyasası modellerini
benimsemişler. Arjantin modeli incelenirse ipotek borcu 1994'de 5.2 milyar dolardan, 1998'de 9.4 milyar dolara
yükselmiştir. Aynı dönemde ipotek borcu kişi başına yüzde 90'ın üzerine
çıkmış ve 137 dolardan 264 dolara yükselmiş. Eskiden bir devlet bankası olan Banco Hipotecario National, yarı özel ipotek bankası olarak
yapılandırılmış. Avustralya, Kanada, Yeni Zelanda ve İngiltere gibi
ülkelerde teknik ve yasal altyapı ipotek kredilerinin menkul kıymetleştirilmesi
için uygun olmakla beraber, piyasa katılımcılarının taleplerinin düşük
seviyelerde olması, bu piyasaların gelişmesini kısmen engellemiş. Danimarka
ve Hollanda'da ise herhangi bir yasal engel olmamakla beraber, şimdiye kadar
hiç menkul kıymetleştirme uygulaması görülmemiş. Avusturya, İsveç, Norveç
gibi ülkelerde yasalar, menkul kıymetleştirmeyi engelleyen hükümler içeriyor.
Bu ülkelerde farklı uygulamalar ve yasal engeller olmakla beraber, ipotek
kredisi sağlayan devlet bankalarının varlığı da ipoteğe dayalı menkul kıymet
ihracını büyük ölçüde engelliyor. Soru ve cevaplarla mortgage Soru: Mortgage'tan önce kredi kullandım. Sisteme geçip geçmeme
konusunda kararsız kaldım. Geçersem avantajlarım neler olur? Cevap: Mortgage yasası çıkmadan önce konut kredisi almış
olanların mortgage sistemine geçip geçmeme
konusunda karar vermeleri için son tarih 5 Haziran. Daha önce bağlı kredi
alanlar 5 yıl boyunca banka sorumluluğu sürsün istiyorsa, bankaya dilekçe
vererek eski sistemde kalabilir. Fakat ödeme planı, faizi, kalan borcu
itibariyle yüzde 5 faizden vergi istisnasını daha karlı buluyorsa, mortgage sistemine dahil
olabilir. Burada her tüketicinin kendi durumuna göre karar vermesi gerekiyor.
Yasa öncesi konut kredisi alanlar Tüketiciyi Koruma
Kanunu hükümleri çerçevesinde, konutta müteahhit ve
bankanın sorumlu tutulması avantajını taşıyordu. Konut için hem müteahhit hem de bankanın 5 yıl süre ile müteselsilen sorumluydu. Tüketici eski sistemde kalacak
olursa bağlı kredi alanlar açısından banka beş yıl süreyle sorumlu olacak.
Konutta ayıp çıkması durumunda müteahhit yoksa son
halkada bankaya gidebilir. Örneğin konutta ayıplı durum çıktı. Müteahhit de
kayıp. Bankadan ayıplı durumu ücretsiz olarak gidermek zorundadır. Önceden kredi verenler borcunu erken kapatmak
isterlerse de yüzde 2 erken ödeme cezası vermeyecek. Mortgage'a
geçenler faizden yüzde 5 oranında alınan Banka Sigorta Muameleleri Vergisi'ni
ödemeyecek. Eski sistemde kalanlardan ise BSMV ödemeye devam edecek. Soru: 2 ay önce
kredi ile ev aldım. Mortgage'ta kredi faiz oranları
düşecek mi? 2 adet evim var bu bir sorun teşkil eder mi? Cevap: Mortgage'ın direk olarak faiz oranlarına etkisi
bulunmuyor. Ama sistemin işlemeye başlaması ile piyasaya girecek yeni fonlar
sayesinde faizlerde bir miktar düşüş beklenebilir. Faizlerde asıl unsur
Merkez Bankası'nın faiz politikasıdır. İki evinizin olması herhangi bir sorun
teşkil etmiyor. Soru: Ödeme
güçlüğüne düşmemiz halinde alacaklı olan banka veya üçüncü şahıs mortgage kredisi ile aldığımız evimizi elinizden alabilir
mi? Cevap: İki ay üst
üste ödeme yapamazsanız banka size ödemelerinizi düzene sokmanız için 1 ay
daha süre tanıyacak. Bu süre sonunda hala ödeme yapamıyorsanız bankanın evi
satma ya da haciz hakkı olacak. Ancak banka kendi alacağını
tahsil ettikten sonra kalan parayı size ödemek zorunda. Soru: 95 metrekare
iki oda bir salon evim var. Acaba bu evimi satıp üzerine bir miktar kredi
çekip bahçeli iki veya tek katlı bir ev alabilir miyim? Cevap: Ödeme gücünüz
varsa, bahçeli bir ev için kredi çekmenizde hiç bir engel yok. Eviniz olsa da
olmasa da, var olan evinizi satsanız da satmasanız da mortgage
kredisi kullanabilirsiniz. Soru: Mortgage ile istediğimiz yerden istediğimiz evi
alabilecek miyiz? Peşinat ödemek zorunda mıyız? Taksitlendirmeler neye göre
faizlendirilecek? Cevap: Almak
istediğiniz evi kendiniz belirleyeceksiniz. Buradaki şart evin en az kat
irtifak tapusuna sahip olması ve imara uygun inşa edilmesi. Alacağınız evin
en az yüzde 25'ini peşin ödemeniz gerekiyor. Faizler günün piyasa koşullarına
göre belirleniyor. Soru: Mortgage sisteminde herhangi bir vergi muafiyeti olacak
mı? Cevap: Yasada vergi
indirimi bulunmuyor. Soru: Bir arsam
var ve buraya ev yaptırmak istiyorum. Mortgage'den
yararlanma imkanım var mı? Cevap: Mortgage kendi arsası ev yapmak isteyenlere de kredi
kullanma hakkı veriyor. Soru:
Kooperatifler de mortgage'tan faydalanabilecek mi? Cevap: Evet,
kooperatifler de yasayla sisteme dahil edildi. Soru: 1 yıl önce
konut kredisi kullandım. Mortgage ile ikinci bir
konut kredisi kullanabilir miyim? Cevap: Evet. Banka
sizin ödeme gücünü yeterli görüyorsa tekrar tekrar mortgage kredisi kullanabilirsiniz. Burada bir sayı
sınırlaması yok. Soru: Faiz oranı
nasıl olacak? Konut fiyatında bir sınırlama olacak mı? Cevap: Mortgage'ta faiz oranını, günün serbest piyasa şartları
belirliyor. Sabit ya da değişken faiz oranı ile kredi kullanılabiliyor. Mortgage kredilerinde fiyat sınırlaması yok. Ödeme
gücünüz olduğunu ispatlarsanız istediğiniz konutu alabilirsiniz. Çünkü
verilen krediler hem ipotek, hem de sigorta yoluyla garanti altına alınıyor. Soru: Şu anda ben
bir bankadan 4 ay önce almış olduğum konut kredimi ödüyorum. Mortgage geçmek için ne yapmamız gerekiyor? Mortgage geçişimiz nasıl olacak? Cevap: Yasa
yürürlülüğe girdikten sonra daha önce kullandırılan bütün konut kredileri
otomatik olarak mortgage kredisi sayılacak.
Bankalar bu konuda sisteme geçmek isteyenlerden dilekçe ile başvuru
yapmalarını isteyebiliyor. Sisteme geçmek istemeyenlerin ise 5 hazirana kadar bir dilekçe ile başvurması gerekiyor. Soru: Bu sistemde
kredi alan vatandaş, kredi faizleri düştüğünde bu düşüşten yararlanabilecek
mi? Cevap: Eğer
değişken faiz seçeneğini kullanmış ise düşüş kredilerine yansıtılır ve tekrar
ödeme planı çıkartılır. Ancak aynı uygulamanın faiz yükselmelerinde da
yapılacağını unutmayın. Sabit faizde ise borç bitene kadar tüm ödemeler aynı
kalır, fakat kendi bankanız ya da başka bankalarla refinansman
gündeme gelebilir. Soru: Kullandığım
konut kredisinde ödediğim BSMV'yi geri alabilecek
miyim?
Cevap: Mortgage yasası kredi kullanıcısının hayat sigortasını
mutlaka yaptırması gerektiğini söylemiyor. Zaten Sanayi ve Ticaret Bakanlığı
da mortgage'ta kredi alacak tüketicilere hayat
sigortasını zorunluk tutmanın Tüketiciyi
Koruma Yasası'na aykırılık teşkil edeceğini açıkladı. Bu nedenle sadece
isteyenler hayat sigortası yaptıracak.
Cevap: Bankalar
farklı sigorta şirketlerinin acentesi olduğu için maliyet bankadan bankaya
değişebiliyor. Banka hayat sigortasını zorunlu tutarsa, ortalama olarak 100
bin YTL bir kredi için 35-40 yaşlarındaki bir tüketicinin ödeyeceği yıllık
prim tutarı 300-350 YTL'yi bulabiliyor. Eğer tüketici 55 yaş ve üstündeyse
risk priminin yükselmesinden dolayı tutar bin YTL'yi aşabiliyor. Sigorta
poliçesinin her yıl otomatik olarak yenilenmesi gerekiyor.
Cevap: Kullanılan
kredinin yüzde 2'sini bulan erken ödeme cezası, sadece yasa çıktıktan sonra
kullanılan yeni konut kredileri için geçerli olacak. Mevcut kredisi mortgage'a dönüştürülen tüketici, böyle bir ceza
ödemeyecek. Ancak tüketicilerin mortgage'a geçişte
bankaların kendileri ile yapacakları yeni sözleşmede böyle bir maddeyi koyup
koymadığına dikkatle bakmasında fayda bulunuyor.
Cevap: Mevcut konut
kredileri mortgage'a dönüştürülürken tüketici
eskiden olduğu gibi sabit faizli olarak ödemeye devam edecek. Ancak isterse
bankası ile gelecekte kredisini değişken faiz seçeneği üzerinden
yenileyebilir. Değişken faiz tüketici için zorunluluk değil, bir seçenek
olarak sunuluyor. Gelecekte faizlerin düşeceğini öngören tüketiciler, aylık
taksitlerinin de düşebilmesi için bu seçeneği kullanabilecek. Ama bunun aksi
durumu ile karşılaşabileceği için sonuçları önceden kabullenmesi gerekiyor.
Cevap: Tutsat Yasası konut kredilerinin ödenmemesi halinde
bankanın şimdiki durumdan daha hızlı bir şekilde alacağını tahsil etmesinin
yolunu açıyor. Tüketicinin icraya itiraz etmesi halinde ödeyeceği teminat
oranları da yükseliyor.
Cevap: Önceki
düzenlemede borcunu ödeyemeyen tüketicinin, üzerinde rehin bulunan konutu
satılarak banka alacağını tahsil yoluna gidiyordu. Ancak mortgage
yasası bankaya haciz imkânı tanıyor, yani banka tahsil edemediği konut
kredisi için tüketicinin konutu haricindeki malvarlığına da haciz
koyabilecek. Soru: Mortgage sisteminin tüketiciye yararı ne olacak? Cevap: Sistemin
uygulanması için düşük faiz şart ve faizlerin düşmesinde dolaylı da olsa bir
etkide bulunabilir. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken
faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile konut
almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak ama
faiz yükselmelerine dikkat etmek gerek. BSMV ödenmeyecek. Soru: Değişken
faizin bir riski var mı? Cevap: Bankaların baz aldığı endeksler TÜFE oranlarına göre belirlenecek.
Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı
sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç
tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de
düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede
belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin
etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek. Soru: Mortgage kapsamında satın alınan ev parasal sıkıntıya
girildiğinde satılabilir mi? Cevap: İki taksit
ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o
zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından
satılacak. Belli bir süre taksit ödendikten sonra ev başkasına
devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2'sinin ceza olarak
ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün
olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2'si kadar komisyon alınacak. Soru: Mortgage'ta aldığım evleri kiraya verebilir miyim? Cevap: Mortagge'ta ödeme gücü olanlar istedikleri kadar evi satı
alabilir ve bunları kiraya verebilirler. Belli bir ödemeden sonra bu evlerini
satabilirler de. Soru: Sistemden
evi olan da yararlanabilir mi? Cevap: Sistem
herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu
bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen
herkes yararlanabilecek. Soru: Mortgage'ta kredi kullanırken, neler dikkat etmek
gerekiyor? Cevap: Vatandaşlar,
öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödeyebileceğini
doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun
yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve
ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında
tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli. Soru: Mortgage kredileri nereden alınacak? Cevap: Konut
kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de
sürdürecek. Konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal
kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulacak. Bu kapsamdaki
kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut
finansmanı kapsamında olacak. Soru: Banka ile
sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek? Cevap: Tüketiciler,
konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri'ne
yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun
olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri'ne dava açabilecek. Soru: Bu sistemin
riski nedir? Cevap: Bir ülke
piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda
sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL
ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor.
Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü
bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini
arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında
erken kapat veya borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamazlar.
Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da
normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek. |