İlgili memur tapu sicilinde müsbit evrakı (kanıtlayıcı belge) inceleyerek talebin karşılanmasında yasal bir sakınca bulunmadığını tespit etmesinden sonra sözlü beyan edilen değer üzerinden tabu harcını hesaplayarak T.C Ziraat Bankası'na yatırılmak üzere talep sahibine veya sahiplerine verir.Ayrıca eğitime katkı payı ve döner sermaye makbuzunu (föy bedeli) tahsil eder.
Tapu harçlarının yatırılıp işlemi yapan memura ibraz edilmesini takiben,hazırlanan tüm evraklar tapu sicil müdürü tarafından kontrol edilir.Yapılan işlemin niteliğine göre resmi senet düzenlenmiş ise (örnek-satış) düzenlenen resmi senet tapu sicil müdürünün huzurunda taraflara okutulur ve taleplerine uygun olup olmadığı,satıcının parasını alıp almadığı sorulur.İsteklerine uygun olduğunu bildirmeleri halinde taraflar resmi senetteki adlarının olduğu yere Okudum ibaresini kendi el yazıları ile yazıp imzalarlar.
Taraflar arasında okuma yazma bilmeyenler varsa yanlarında iki tanık getirilmeleri istenir ve düzenlenen resmi senet tanıklar ve taraflar huzurunda ilgili memur tarafından yüksek sesle okunur,isteklerine uygun olup olmadığı sorulur uygun olduğu söylendiği taktirde okuma yazma bilmeyen kişinin adının üzerine Okundu ibaresi yazılıp şahsın sol elin baş parmak izi veya mührü basılıp şahitlere de tasdik ettirilip,imzaları alınır.
Gerekli Belgeler
1-Vergi kimlik numarası
2-DASK (Doğal Afet Sigortası)
3-Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi yoksa taşınmazın ada,parsel numarasını belirtir belge,hiçbiri yok ise malikin sözlü beyanı
4-Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları
5-Talep malikin temsilcisi den gelmiyor ise temsile ilişkin belge ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı 1 adet vesikalık fotoğrafı ve temsilcilerine ait belge (vekaletname) alıcılar arasında da bizzat işleme katılmayan var ise aynı belgeler gereklidir.
6-Satıcının bir alıcının iki adet son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafı
7-Satış bedelinin bir kısmı için kanuni ipotek tesis edilecek ise satıcının ayrıca bir fotoğrafı
8-Satılacak gayrimenkul konut ise ve o konutta ikamet ediliyorsa Eşin muafakatı gereklidir.(Yeni Medeni Kanuna göre)
İşlemin Mali Yönü
1.Her yıl arttırılan emlak vergisi değerinden az olmamak üzere ve yeniden değerlenme oranında eklenerek beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı binde 15 oranında tapu harcı öder.
2.Taşınmazın satıcı tarafından varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilir.
3.Belirlenen tarifeye göre,eğitime katkı payı,döner sermaye ve özel işlem vergisi tahsil edilir.
1.İntikali istenen taşınmaz mal veya malların tapu senedi yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numaralarını belirtir belge yada yoksa sözlü beyanı.
2.İntikal isteğinde bulunan mirasçı veya yetkili temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı.
3.İntikal isteği temsilci tarafından geliyor ise temsile ilişkin belge.
4.Veraset belgesinin aslı veya noter onaylı örneği.
5.Talepte bulunan mirasçı veya mirasçıların taşınmaz mal sayısı kadar vesikalık fotoğrafları.
Müşterek Mülkiyet (hisse) Esasına Göre Tescil
Gerekli Belgeler
1.İntikali istenen taşınmaz mal veya malların tapu senedi yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numaralarını belirtir belge oda yoksa sözlü beyan 2.İntikal isteğinde bulunan mirasçı veya yetkili temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı veya pasaportları.
3.İntikal isteği temsilci tarafından geliyor ise temsile ilişkin belde.
4.Medeni kanun içerisindeki ölümlerde (4 Ekim 1926 tarihinden sonraki ölümlerde)veraset belgesinin aslı veya noter tasdikli örneği.
5.Medeni kanundan önceki ölümlerde (4 Ekim 1926 tarihinden önceki ölümlerden)mahalle veya köy ihtiyar heyetince düzenlenen ilmühaber veya veraset belgesinin aslı.
6.Talepte bulunan mirasçı veya mirasçıların taşınmaz mal sayısı kadar vesikalık fotoğrafları.
İşlemin Mali Yönü
1.İntikali istenen taşınmaz malların genel beyan döneminde beyan edilen değerine,yeniden değerlenme oranında eklenerek ilgililerce beyan edilen değerin üzerinden binde 3,6 oranında tapu harcı,intikali isteyenlerce ödenir.
2.Döner sermaye işletmesince belirlenen tarife göre ücret ve eğitime katkı payı tahsil edilir.
2.Taraflardan biri veya bir kaçı okuma yazma bilmiyorsa
3.Taraflardan biri veya bir kaçı sağır, kör veya dilsiz ise
4.Tarafların kimliğinden kuşkuya düşülmüş ise
5.Ölünceye kadar bakma akitlerinde
6.Kanunların öngördüğü işlemlerde iki tanık bulundurulur.
İşlemin yapıldığı dairede çalışanlar tanıklık yapmazlar.
Tanık ve tercüman gerektiren hallerde tanık ve tercümanın okuma yazma bilmesi gerekir.
Temyiz kudretine sahip ve reşit olması gerekir.
Yaş konusunda ise,belli yaşta olan insanların Medeni Haklarını kullanma ehliyetini kaybedip, kaybetmediği konusunda tapu sicil müdürünün kanaati önemlidir.
Ancak,adi şirketler tüzel kişiliğe sahip olamadığından adi şirket adına tapu işlemleri ve tescil yapamazlar.
Ticaret şirketlerinin sözleşmelerinde Gayrimenkul Tasarrufuna izinlidir ibaresi olmalıdır.İşlem yapacak şirket yetkileri Ticaret sicil memurlarından alacakları bir belge ile yetkili ve temsilcilerinin kimler olduğunu ispat etmek zorundadırlar.
Ticaret Sicil Memurlarından alınan bu yetki ve temsil belgesinin yeni tarihli olmasında fayda vardır.
Ticaret sicil nizamnamesinin 104.maddesinde,bir unvanın,bir işletmenin tescili halinde ilgiliye sicil tasdiknamesi verileceği ve bu tasdiknamede (Yetki Belgesinde)işletmenin unvanı, yaptığı işler ve işletmenin temsilcilerinin belirtilmiş olacağı ve bu belgenin bir yıl süre ile geçerli olduğu ifade edilmektedir.
İşlem İçin Gerekli Belgeler
1.Vergi numarası
2.İmza sirküleri
3.Ticaret sicil memurluğundan alınan yetki ve temsil belgesi
KARŞILIKLILIK (MÜTEKABİLİYET)
Kanununun 35. Maddesi,yabancı gerçek kişilerin ülkemizde gayrimenkul mal satın almalarını,miras veya diğer yollarla gayrimenkul mal edinmelerine karşılılık (Mütekabiliyet)
olmak ve kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymak koşuluna bağlanmıştır.
Bir yabancı ülke vatandaşının ülkemizde gayrimenkul mal edinmesi,Türk vatandaşının da o ülkede gayrimenkul mal edinmesine kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkında fiilen uygulanabilmesine bağlıdır.
Halihazır Uygulamaları Esas Alan Ülkeler
Federal Almanya Cumhuriyeti,İrlanda,İspanya,İtalya ,Kanada,Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Amerika Birleşik Devletleri,Arjantin,Avusturalya,Barba-dos,Belçika,Brezilya,Dominik Cumhuriyeti,Elsalvador,Fransa,Goban,
Guatemale,Hollanda,İngiltere,Kolonbiya,Lüksemburg,Malavi,Mısır Arap Cumhuriyeti,Norveç,Orta Afrika Cumhuriyeti,Panama,Peru,Somali,Şili,
Tanzanya,Venezuella ve İsrail uyruklu gerçek kişilerin gayrimenkul edinmeleri serbest durumdadır.
YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYEDE GAYRİMENKUL MAL EDİNMELERİ
a.6224 Sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunun 10.maddesinde,Yeterli sermaye ve teşebbüslere tanınan bütün haklar,muafiyetler ve kolaylıklardan,aynı sahalarda çalışan yabancı sermaye ve teşebbüslerde aynı şartlar dahilinde istifade ederler,hükmüyle yabancı sermayeli şirketlere Türkiye'de gayrimenkul ve haklar edinme yetkisi verilmiştir.
b.2634 Sayılı Turizm Teşvik Kanunun 8/E maddesi uyarınca,turizm bölge ve merkezlerinde,turizm sektöründe faaliyette bulunmak üzere ticari işletme kuracak yabancı tüzel kişilerin,belirtilen yerlerde gayrimenkul edinmelerinde,Tapu kanununun 35 ve Köy Kanununun 87.Maddelerinde yer alan koşul ve sınırlamalardan Bakanlar Kurulu Kararı ile istisna edebilirler.Ayrıca,Turizm alan ve merkezlerinde kalan ve Turizm Bakanlığına tahsis edilen gayrimenkul malları,Kanunun 8/D Maddesi uyarınca,turizm yatırım belgesine sahip yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere kiralamaya,tahsis etmeye,bu gayrimenkul mallar üzerinde müstakil ve daimi haklar dahil irtifak hakkı tesisine Turizm Bakanlığı yetkili bulunmaktadır.
c.3182 Sayılı Bakanlar Konunu hükümlerine göre,Bakanlar Kurulu Kararıyla Türkiye'de şube açan yabancı bankaların bankacılık işlerini yürütmek için zorunlu bulunan gayrimenkul malları edinmeleri mümkündür.
d.1702 Sayılı Kanunla değiştirilen şekliyle 6326 Sayılı Petrol Kanunu,yabancı tüzel kişilerin ülkemizde işletme sahası olarak arazi edinebilmelerine izin verilmektedir.
Trampa sözleşmesi tapu sicil müdürlüklerinde resmi senet düzenlenerek yapılır.Şufanın kullanılmasını engellemek için yapılan trampalarda trampası yapılan malların eşitliği (denkliği)önemlidir.
GEREKLİ BELGELER
1-Trampası yapılacak malların tapu senetleri yok ise ada parsel numarasını gösterir belge malikin sözlü beyanı
2-Trampa yapacak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları
3-Trampa yapanların ikişer adet fotoğrafları
4-Akitte tarafların biri veya ikisinin temsili söz konusu ise temsile ilişkin belge
İŞLEMİN MALİ YÖNÜ
1-Beyan edilen emlak vergisi değerinden az olmamak üzere ve yeniden değerleme oranı da uygulanarak değerin binde 15 oranında harç her iki taraftan da ayrı ayrı tahsil edilir.
2-Taşınmaz malların var ise veraset intikal vergisi ilişiği kestirilir.
3-Döner sermaye işletmesince belirlenen tarife bedeli ve eğitime katkı payı tahsil edilir.
İpotek talep üzerine süresi,miktarı,faizi ve ipotek derecesi belirtilerek tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek yapılan işlemdir.Satışlarda arta kalan miktar için kanuni ipotek (1 derece)önemlidir.
M.K 785 Maddesi:Gayrimenkul rehin edilirken hangi ipotek derecesine kaydedilirse o derecenin ifade ettiği kuvvetle teminat teşkil eder.
Dereceden birinin boşalması halinde bir alttaki derecede bulunan ipotek boşalan dereceye geçmez.
*Bankalarca veya kamu kurum kuruluşlarınca verilen kredilere karşılık teminat verilen taşınmazların ipotek işlemlerinde resmi senet düzenlenmez.
Müşterek mülkiyete konu olan bir taşınmaz malın paydaşları kendi paylarını ipotek verebilirler.
İPOTEK İŞLEMİ İÇİN GEREKLİ BELGELER
1.Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi yoksa ada parsel numaralarını gösterir belge
2.Alacaklı ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotoğrafları nüfus cüzdanları
3.Alacaklının iki,borçlunun bir adet vesikalık fotoğrafı
4.Taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edecek ise temsil belgesi
İŞLEMİN MALİ YÖNÜ
Akdin icrasından önce ipotekle temin edilen miktarı üzerinden binde 3,6 tapu harcı ayrıca damga vergisi kanununa tabi olarak binde 7,5 damga vergisi ipotek borçlusundan tahsil edilir.
HİSSELİ GAYRİMENKULUN İPOTEĞİNİN PARAYA CEVRİLMESİ
M.K 623 Maddesinin 3 fıkrası gayrimenkulun hissedarından herbiri kendine ait hissesinin temlik ve terkin edebileceği alacaklarında bu hisseyi haczettirebilecekleri hükmünü bu sebeple üzerine ipotek tesis edilmiş hissenin ipoteğinin icra takibiyle paraya çevrilmesi işleminde,sadece icra takibine konu olan ipotek konulmuş hissenin cebri müzayedelerde şufa (öncelikli alım)hakkı doğmamaktadır.
Bu tip satışlarda gayrimenkulun diğer hissedarların bilmesine ve bu hissedarlara tebligat yapılmasına gerek yoktur.
YABANCI PARA ÜZERİNDEN İPOTEK TESİSİ
23/Mart/2002 tarih,24704 Sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Bakanlar Kurulunun 2002/3813 Sayılı Kararı ile,yurt içinde veya yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için taşınmaz mallar üzerine yabancı para cinsinden kurulacak rehin haklarının,T.C Merkez Bankasınca alım ve satım konusu yapılan döviz cinsleri üzerinden kurulabileceği belirtilmiştir.
Bu durumda,Yurt içinde ve yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için taşınmaz mallar üzerine yabancı para cinsinden kurulacak rehin haklarının,her gün Resmi Gazetede yayınlanan ve T.C Merkez Bankasınca alım-satımı yapılan döviz cinsleri üzerinden yapılması gerekmektedir.
İşlemlere taraf olan geçek kişiler nüfus cüzdanının aslı veya onaylı örneği ile herhangi bir vergi dairesine başvurmaları halinde vergi kimlik kartı alacaklardır.
Küçükler ve kısıtlılar için veli,vasi ve kayyımlar adına vergi numarası alınması gereklidir.Türkiye Cumhuriyeti uyruğunda bulunmayan kişilerin tapudaki işlemlere taraf olmaları halinde bu kişilerden vergi kimlik numarası istenmektedir.
Tüzel Kişiler Adına Vergi kimlik Numarası Almak İçin
Maliye Bakanlığının son yazıları ile,tapu işlemlerinde T.K.G. Müdürlüğünün 17.4.1998 Tarih 1541-1998/3 Sayılı genelgeleri ile (Şirket yetkili temsilcisinin vergi kimlik numarası aranmadan) tüzel kişiliğin (şirketin) vergi kimlik numarası kullanılarak işlemler yapılabilecektir.
ALIM HARÇI BİNDE 15
İPOTEK BİNDE 3,6
İPOTEK DAMGA VERGİSİ: BİNDE 7,5
İNTİKAL HARÇI BİNDE 9
TAKSİM HARÇI BİNDE 9
HİBE HARÇI BİNDE 54
TASHİH HARÇI BİNDE 9
SATIŞ VAADİ BİNDE 5,4
KİRA DAMGA BİNDE 1,5
ÖL.BAKMA AKDİ BİNDE 15*2
KİRA ŞERHİ BİNDE 5,4
TEVHİT-İFRAZ BİNDE 9
ŞUF'A HAKKI BİNDE 5,4
HÜKMEN (MUVAZALI) BİNDE 108
AYNİ SERMAYE BİNDE 36*2
İrtifak hakkının kurulması için resmi senet düzenlenerek tapu siciline tescil yapılması zorunludur.
İrtifak haklarının bir taşınmaz aleyhine başka bir taşınmaz lehine kurulan irtifak hakkına Arzi İrtifak Hakkı (Taşınmaz İrtifakı) denir.
Bir şahıs (Gerçek Kişi/Tüzel Kişi) lehine kurulan irtifak hakkında Şahsi İrtifak Hakkı denir.Bir taşınmaz lehine kurulan (Arzi) irtifak hakları devredilebilir ve miras yoluyla intikal haklarının devredilmesi veya mirasçılara geçmesi mümkün değildir.
M.K.:717Maddesi:İntifa hakkı menkul ve gayrimenkul ler ile haklar ve bir mamelek üzerine tesis olunabilir.Üzerine tesis olduğu taşınmazdan istifade etme hakkını verir.Tapu siciline tescil ile meydana gelir.
İntifa hakkı bir başkasına ait taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde kurulan ve hak sahibine geniş kullanma,yararlanma ve idare yetkisi veren bir haktır.Aynı zamanda taşınmazın semerelerinden de (Kira geliri gibi) yararlanma hakkını içerir.
İntifa hakkı devredilmez ve miras yoluyla geçmez.Gerçek kişi hak sahibinin ömrü boyunca devam eder ve ölümü ile son bulur.Ancak bu hak yüz seneden fazla olamaz.
İntifa hakkı sahibi, malı olduğu gibi korumaya,bakım ve onarımlarını yapmaya yükümlüdür.İntifa hakkı bir bedel karşılığında veya bedelsiz olarak kurulabilir.
GEREKLİ BELGELER
1.İntifa hakkı tesis edilecek taşınmazın varsa tapu senedi,
2.İntifa hakkı tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları ve temsile ilişkin belge,
3.Tarafların son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları,
4.İntifa hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı.
İŞLEMİN MALİ YÖNÜ
1.İntifa hakkı bedelsiz olarak kurulacaksa:Lehine intifa hakkı tesis edilen emlak değeri üzerinden binde 54 oranında tapu harcı ödeyecektir.
2.İntifa hakkı bedelli tesis edilecekse:Lehine intifa hakkı tesis edilen emlak vergisi değeri üzerinden binde 15 oranında tapu harcı ödeyecektir.
Ancak tapu harçlarının hesaplanmasında emlak vergisi beyan değerinin 2/3 intifa-1/3 kuru mülkiyet olarak kabul edilir ve tapu harçları intifaya tekabül eden değerden binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.
Karı,Koca arasında yapılan ölünceye kadar bakma akdi sözleşmesi geçerli sayılmamaktadır.
Bağış yapan kişi tapu siciline koyduğu şerhle bağışlandığı kimsenin kendisinden önce vefatı halinde bağışlandığı mülkiyetin tekrar kendisine geçmesini isteme hakkına sahiptir.(Rucu şartı ile bağış)
Bağışlayan ve bağışlananın temyiz kudretine sahip ve aynı zamanda reşit olmaları gerekir.
BAĞIŞTAN RUCU EDİLEREK TAŞINMAZIN GERİ DÖNMESİ
Rücu (vazgeçebilme) şartıyla bağış mümkündür.Rücu şartıyla bağışta taşınmaz malın mülkiyeti bağışı kabul eden kimse adına tescil edilmekle beraber,şerhler sütununa rücu şartının varlığı işaret edilir(BK.242,TST.55).
Buradaki rücu şartı sadece bir tek şart olabilir.Oda bağışı kabul edenin bağışlayandan önce ölmesi halinde taşınmazın bağışlayana geri döneceği şartıdır.Bunun dışında bir şartla taşınmaz geri dönmez (TST.11).Ancak bir tüzel kişi lehine rücu şartlı bağış yapılmış olup da tüzel kişilik son bulursa bu da bir bağıştan dönüş (vazgeçme) sebebidir.
Rücu şartı gerçekleşirse,yani lehine bağış yapılan kimse bağış yapmadan önce ölürse,lehine rücu şartı bulunan kimse (eski malik) taşınmaz malın kendi adına yeniden tescilini isteyebilir.
Bunun için mahkemeye başvurulmasına gerek yoktur.Nüfus kayıt örneği veya bir veraset senedi ile bu ölümü kanıtlayarak tapu sicil müdürlüğünden istemde bulunursa,taşınmazın mülkiyeti rücu eder.Bunun için taşınmazın halen ölen bağış lehtarının adında kayıtlı olması şart değildir.Taşınmazın bir başkasına devredilmiş olsa dahi üzerinde bazı haklar kurulmuş olsa dahi mülkiyet bağıştan rücu eden adına tescil edilir.Zira bu taşınmazı devir alanlar veya hak edinmiş kimseler rücu şartını şerhler sütununda görerek ve kabullenerek devir almış veya hak edinmişlerdir.Bu nedenle bu hakların tümünün terkini gerekir.
Bir taşınmazın malik sıfatı ile zilyedi olanlar o taşınmazın aslen zilyetleri diğerleri feran zilyetleridir.
Aksine sözleşme olmadıkça kaynak hakkı başkasına devredilebilir ve mirasçılara intikal edebilir.Kaynak hakkı bağımsız ve sürekli nitelik taşıyorsa,tapu sicilinde ayrı bir sayfaya taşınmaz mal gibi kayıt (tescil)edilebilir.
Bu hak,bir şahıs veya taşınmaz lehine kurulabilir.Şahıs, gerçek veya tüzel kişi olabilir.
Şerh verilen iştira hakkı üçüncü şahıslara karşı kullanılır.Bu hak tapu siciline şerh verildiği tarihten itibaren on yıl geçerli olur.
Hissedarlık meydana geldikten sonra hissedarlardan herbiri kendi payını üçüncü bir kişiye sattıkları takdirde öteki hissedarlar yararına şufa hakkı doğar.Şufa hakkından feragat edilir,Bunun resmi şekilde yapılıp tapuya tescil edilmesi gereklidir.(satın alma hakkını kullanmamak)
Paydaşlar arasında şufa hakkı kullanılmaz.Taksimi yapılmış veya kat mülkiyetine geçilmiş danışmanlarda şuf'a hakkı kullanılmaz.
İki Çeşit Şufa Vardır:
1-Sözleşmeden doğan şufa hakkı
2-Kanuni şufa hakkı (Tapuya şerh edilmez)
Şufa haklarının kullanılması diğer hissedarlar tarafından satışın yapıldığını öğrendikleri tarih den itibaren bir ay,öğrenilmemesi durumunda on yıldır.Bu sürelerin geçirilmesi hak düşürücüdür.
Bir arsa üzerinde henüz yapılmakta olan veya ileride yapılacak veya birden çok yapının ileride kat mülkiyetine esas teşkil etmek üzere bağımsız bölümleri için arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kanun hükümlerine göre kurulan irtifak haklarına kat irtifakı denir.
Kat irtifakı tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ile doğar.
Kurulması İçin Gerekli Belgeler
1.Dilekçe:Gayrimenkulun bütün bağımsız bölümlerinin ayrı değerler ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir taşınmazın maliki veya maliklerinin herbiri tarafından imzalanmış dilekçe (İstenildiğinde bu dilekçe tapu görevlilerine yazılır).
2.Genel inşaat projesi:Mimar veya mühendis tarafından yapılmış ve doğruluğu belediyece tasdik edilmiş onaylanmış olmalıdır.(Belediye sınırları dışında bu tasdik Bayındırlık ve İskan Müdürlükleri'nce yazılır).
3.Yönetim planı:Taşınmazın yönetimini düzenleyen her sayfası bütün maliklerce imzalanmış olmalı.
Vaziyet planı:
4-Arsa üzerindeki binanın veya birden fazla yapının (blok veya ayrı ) arsa içindeki konumunu özel yol, yeşil alan,spor tesisleri ve sosyal tesis gibi ortak yerlerin açıkça gösteren plandır.Belediyece tasdikli olması gerekir.Genel inşaat projesinde vaziyet planı var ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
Liste:
5-Her bağımsız bölümün arsa payını kat fotoğrafları
Hiçbir harca ve vergiye tabi değildir.,daire,dükkan iş bürosu gibi niteliklerini gösteren ve bunların birden başlayarak sıra ile giden numaralarının yer aldığı taşınmazın maliki veya maliklerince imzalanmış noterlikçe onaylanmış liste
6-Maliklerin,veya yetkili temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanı
7-Maliklerin ikişer adet vesikalık
Kat İrtifakı Kurulması İçin Dilekçe Örneği
Tapu Sicil Müdürlüğüne
Hissedarı bulunduğumuz tapu ...........................ili...........................ilçesi ....................mahallesi
Sokak ..........ada ve .............parsel sayılı arsa üzerinde kagir bir apartman yapacağız proje gereğince ......zemin ile .......normal kat ..........dükkandan meydana gelecek ...........daireli apartmana ait belgeler ekte sunulmuştur.
Buna göre kat irtifakının kurulmasını saygımızla dileriz.
Tarih
Talepte bulunan bağımsız bölüm maliklerinin
Adları,soyadları yazılıp imzalanır.
Kat mülkiyeti resmi senetle tapu siciline tescil ile doğar.
Kurulması İçin Gerekli Belgeler
Yapısız iken yapılı hale getirmeye yönelik cins değişikliği için Harçlar Kanununa ekli (4)Sayılı Tarifenin 13/a pozisyonu uyarınca binde 15 oranındaki harcın vergi dairesince tahsili gerekir ve vergi dairesinden bu yazının alınması gerekir.
1-Dilekçe:Gayrimenkulun bütün bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerleri ve bu değerler ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir taşınmazın maliki veya maliklerinin her biri tarafından imzalanmış dilekçe(istenildiğinde bu dilekçe tapu sicil görevlilerine yazılır.)
2-Genel İnşaat Projesi:Mimar veya mühendis tarafından yapılmış ve doğruluğu belediyece tasdik edilmiş onaylanmış olmalıdır.(Belediye sınırları dışında bu tasdik Bayındırlık ve İskan
Müdürlüklerince yapılır)
Katlar aynı olsa dahi her katın arsa üzerinde birden fazla inşa edilen yapıların her birinin projede verilmesi zorunludur.
3-Yapılı kullanma izin belgesi (iskan raporu)
4-Yönetim planı:Taşınmazın yönetimini düzenleyen her sayfası bütün maliklerce imzalanmış olmalı.
5-Vaziyet Planı:Arsa üzerinde arsa, üzerindeki binanın veya birden fazla yapının (blok ve ayrı) arsa içindeki konumunu özel yol, yeşil alan spor tesisleri ve sosyal tesis gibi ortak yerlerin açıkça görülen planıdır.Belediyece tasdikli olması gerekir,genel inşaat projesinde vaziyet planı var ise ayrıca planı ibrazına gerek yoktur.
6-Fotoğraf:Ana taşınmazın ön,arka ve yan cepheleri gösterir en az 13-18cm büyüklüğünde ve belediyece tasdik edilmiş olmalı
7-Liste:Her bağımsız bölümün arsa payını kat,daire,dükkan iş bürosu gibi niteliklerini gösteren ve bunların birden başlayarak sıra ile giden numaralarının yer aldığı taşınmazın maliki veya maliklerince imzalanmış noterlikçe onaylanmış liste
8-Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanı
9-Maliklerin ikişer adet vesikalık fotoğrafları
10-Kat irtifaklarından kat mülkiyetine geçişte sadece 4-5-8 ve 9.maddelerdeki belgeler ibraz edilir.Diğer belgeler kat irtifakına geçişte alındığından yeniden verilmesine gerek yoktur.
Hiçbir harca ve vergiye tabi değildir.
Kat Mülkiyeti Kurulması İçin Dilekçe Örneği
Tapu Sicil Müdürlüğüne
Hissedarı olduğumuz ve gerekli belgeleri ekte sunulan tapuda ......................ili.................ilçesi .......................mahallesi .................sokakta ...........ada ve ..........parselde ............sayıda kayıtlı arsamızın üzerinde bulunan .........zemin ile ......... normal katlı olup ......dükkan ve .....bağımsız bölümden meydana gelen tamamı kagir kapı numaralı apartmanımızın
mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesini istiyoruz. Gerekli işlemlerin yapılmasını saygılarımızla dileriz.
Tarih
Talepte bulunan bağımsız bölüm maliklerin
Ad,soyadı,adresleri yazılarak imzalanır.
-Yönetim planı kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamalıdır.Aksi halde geçersiz adledilir.
-Yönetim planı konsa bile ortak yerlerin kullanımı bir kat malikine bırakılamaz
-Tüm bağımsız bölüm maliklerinin rızası olmadan mutfak balkonu mutfağa katılmaz.
-Doğalgazlı kombi sistemli arsa payları %50 nin üzerinde sayı ve arsa payı çokluğu ile karar alınır.
Örneğin:
20 bağımsız bölüm malikinin olduğu bir taşınmazda 11 bağımsız bölüm malikinin rızası ile kabul edilir.Ancak merkezi ısınma sistemi korunarak doğalgaz kullanımına geçilmiş ise yeniden ferdi ısınmaya geçilmesine dair karar alınması için kat maliklerinin onay birliliği gereklidir.
Ortasında kat bulunan teras,çatı katının bir bölümü durumundadır,binanın ortaklaşa yararlanılan yerlerinden sayılmaz.Bu durumda terastan yalnız terasta ikamet eden kat maliki yararlanabilir ve diğer bağımsız bölüm maliklerinin faydalanması önlenebilir.
Aynı kişi adına kayıtlı bağımsız bölümlerden birine resmi şekilde bağlanabilir.
Burada önemli olan her iki bağımsız bölümde aynı kişiye ait olması gerekir.
............APATMANI YÖNETİM PLANI
Genel Hükümler
1-.Kat mülkiyetine çevrilmiş olan ........................ili ....................ilçesi ....................mahallesi ..........ada ...........parselde kayıtlı ..........kapı numaralı ana gayrimenkul iş bu yöntemin planına göre yönetilir.
2.Ana gayrimenkul 2 dükkan 8 normal daire toplam 10 bağımsız bölümden müteşekkil olup dükkanlar işyeri,mağaza daireler konut olarak kullanılacaktır.Konut olan bağımsız bölümler başka hiçbir amaç için kullanılamaz.
3.Bağımsız bölümlere ait eklentiler dışında ortak kısımlar ve eklentilerin masrafları,tasarruf hakları bağımsız bölüm maliklerinin tamamına aittir.
4.Yönetim planı ve bu yönetim planında yapılacak değişikler ve tadiller kat maliklerini ve onların mirasçılarını, bağımsız bölümleri sonradan satış veya herhangi bir yolla iktisap edenleri ve edecek olanları,bağımsız bölümden devamlı bir şekilde faydalananları bağlar.
5.Yönetim planının kısmen veya tamamen değiştirilmesi için kat malikleri kurulunun beşte dördünün oyu ve onayı gerekir.
6.Bu yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde 634 Sayılı Medeni Kanun hükümleri ve genel hükümler uygulanır.
YÖNETİM ORGANLARI
7-Ana gayrimenkul kat malikleri kurulunca,bu yönetim planı dahilinde verilen kararlarla yönetilir.Kat malikleri kurulu arsa payı ne olursa olsun tüm bağımsız bölüm maliklerinden meydana gelir.
8-Ana gayrimenkulun yönetilmesinden ve kullanılmasından doğacak her türlü ihtilaf bu kurulca çözülüp karara bağlanır.
TOPLANTI
9-Kat malikleri her takvim yılının Ocak ayının olağan toplantısını yapar.Toplantının günü saati,yeri ve toplantı gündemi yönetici tarafından belirtilerek toplantıya çağrı yapılır.Çağrının toplantı tarihinden bir hafta önce yapılması gerekir.Çağrının taahhütlü bir mektupla veya imza karşılığında verilecek bir yazıyla yapılması gerekmektedir.
10-Lüzumu halinde yönetici,denetici veya kat maliklerinin 1/3 nün yazılı çağrısı üzerine olağanüstü toplantı yapılabilir.
Toplantının amacı ve sebebi yazılı olarak en az bir hafta önceden kat maliklerine taahhütlü bir mektup veya imza karşılığında verilecek bir yazıyla kat maliklerini olağanüstü toplantıya davet edilirler.Olağanüstü toplantılarda olağan toplantılar için geçerli olan oylama usulü geçerlidir.
11-İlk çağrıda çoğunluk sağlanmaz ise ikinci toplantının günü,yeri ve saati ayrıca belirlenir.İkinci toplantıda çoğunluk aranmaz.
12-Kat Malikleri Kurulu sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla çoğunlukta toplanır.Toplantı belirlenen günde açılır,gündeme madde ilavesi üyelerin 1/3 olumlu oyuyla gündeme alınır ve görüşülür.
13-Kat Malikleri Kurulunda her bağımsız bölümün maliki veya temsilcisi bir oy hakkına sahiptir.Malik birden çok bağımsız bölüm sahibi ise her bağımsız bölüm için bir oy hakkı vardır.Ancak sahih olduğu oy sayısı tüm oyların 3/1 'inden çok olamaz bu şart vekaleten verilecek oylar içinde aynı orandadır.
14-Kararlar, sıra numarası takip eden ve noterden tasdikli deftere yazılır, kat malikleri kurulu üyeleri imzalarlar.Karara veya kararlara muhalefet sebeplerini deftere yazarak imzalarlar.
15-Alınan bu kararlar toplantıya katılmayan maliklere veya bağımsız bölümleri kullananlara (kiracı vb.)bildirilir.
YÖNETİCİ ve DENETİCİNİN GÖREVLERİ
YÖNETİCİ
16-Kat malikleri kurulu her takvim yılının Ocak ayında yapacağı olağan toplantıda arsa payı ve sayısı çoğunluğuyla kendi aralarından birini veya dışarıdan birini yönetici olarak seçerler.
17-Eski yöneticinin yeniden seçilmesine bir engel yoktur.
18-Yönetici seçiminde kat malikleri anlaşma sağlayamazlarsa kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ana gayrimenkulun bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesince atama yapılır.(Mahkeme kat malikleri arasından veya dışarıdan birini seçer.)Mahkemece atanan yönetici mahkemenin izin almadıkça altı aydan önce değiştirilemez.
19-Yönetici ve deneticinin adı-soyadı ile iş ve ev adresleri ile telefonları apartmanın girişinde bulunan panoya asılır.
20-Yöneticinin ana gayrimenkulun genel giderlerine katılıp katılmayacağı,yöneticiye ücret verilip verilmeyeceğini kat malikleri kurulunca belirlenir.Eğer bir karar alınmamışsa yönetici normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
YÖNETİCİ GÖREVLERİ
21-Yöneticinin görev yetki ve sorumlulukları konusunda kat mülkiyeti kanununun ilgili hükümlerine uyulur.
22-Yönetici kat maliklerine karşı sorumludur.
a)Yönetici seçilmesini takiben ana taşınmazın bir yıllık gelir ve gider hesaplarını hazırlar.Her bağımsız bölüm maliklerine düşecek miktar (avans)ödeme zamanlarını belirtir bir işletme projesi hazırlar.Yedi içinde itiraz edilmeyen işletme projesi hayata geçer.
b)Kat malikleri kurulunun gündeminin hazırlanması maliklerin toplantıya çağrılması karar defterinin tutulması noter tasdiklerinin yapılması ve ana gayrimenkulle ile ilgili tüm gelir,gider makbuzlarının faturalarının korunmasını sağlamak.
c)Ana taşınmazın korunması amacına uygun kullanılması ortak yerlerin eşit kullanılmasını bakımı onarımını bina bahçe çevre temizliğinin düzenli yapılması asansör bakımının zamanında yapılmasını sağlamak.
d)Genel gider aidatları toplamak kapıcı (kaloriferci)bekçi,bahçıvan gibi personelleri işe almak gerekli anlaşmaları yapmak ana gayrimenkul çalışanlarının yasal güvencelerini sağlamak ve denetlemek.
e)Ocak ayındaki olağan toplantıda yıllık gelir ve gider hesaplarını kat maliklerine sunmak görevleri arasındadır.
f)Kat malikleri kurulunun kararıyla ana gayrimenkulun sigorta ettirmesi.
g)Ana gayrimenkulun tamamını ilgilendiren tebligatların alınması ve hesaplarının verilmesi.
DENETİCİ
23-Kat malikleri kurulu her takvim yılının ocak ayında yapılan olağan toplantısında kendi aralarından bir maliki denetici olarak seçerler.Eski deneticinin yeniden seçilmesinde sakınca yoktur denetici dışardanda seçilebilir.
a)Denetici genel giderlere aynen katılır.Denetici yöneticinin hesaplarını her zaman denetleyebilir.
b)Denetici kat maliklerinin olağan Ocak ayındaki toplantısında maliklere ana gayrimenkulun denetimi ve yönetimiyle ilgili bir rapor hazırlar.Denetici olağan toplantıdan bir hafta önce kat maliklerine imza karşılığı bir yazı ile veya taahhütlü bir mektupla dağıtımını sağlar.
KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
24-Kat malikleri yasanın ve Medeni Kanunun bağımsız bölüm maliklerine tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
25-Kat malikleri ana gayrimenkulun mimari estetiğine dayanıklılığına zarar verebilecek imara aykırı tadilatlar eklemeler yapmazlar.Pencere,kapı açamazlar değişik renkte cephe boyası yaptıramazlar.
26-Kat malikleri ortak yerlere zarar vermeden kullanacaklardır.Her kat maliki ana gayrimenkul bağımsız bölüme ortak yerlere verdikleri zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
27-Bağımsız bölümlerinin toplumu ahlaken rahatsız edici bar,pavyon,kumarhane,dans salonu şeklinde kullanılamaz ve kiraya veremezler.
28-Kat malikleri koridor,merdiven,sahanlıklarda çöp tenekesi,bisiklet çocuk arabaları ve benzeri şeyleri devamlı bulunduramazlar.
29-Radyo,teyp,televizyon müzik seti gibi aletleri diğer bağımsız bölüm maliklerini rahatsız edecek şekilde kullanamazlar ve yüksek ses tonuyla açamazlar.
30-Ana gayrimenkulun tapuda mesken iş ve ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerde poliklinik,dispanser,hastane,klinik eczane,laboratuar gibi işletme ve kuruluşlar kuramazlar.Bu kuruluşlara kiraya veremezler.
31-Ana gayrimenkulun tapu kütüğünde konut (mesken) mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde sinema,tiyatro,kıraathane emsali gibi toplantı yerleri,lokanta pastane, ekmek, fırın,galeri gibi yerler kat malikleri kurulunun oy birliği ile verecekleri kararla açılabilir.
32-Kat malikleri bağımsız bölümlerde veya ana gayrimenkulun ortak yerlerinde gürültülü rahatsız edici toplantılar yapmazlar.
Yaş günü nişan ve sünnet düğünü gibi toplantılarda diğer malikleri rahatsız etmemeye olabildiğince özen gösterecekler.
33-Ana gayrimenkulun bahçesinde ortak eklentilerde kat malikleri kurulu adına yöneticiden izin alınmadan 32.maddede anılan bu tip toplantılar tertip edemezler.
34-Ana gayrimenkulun bağımsız bölümlerinde eklentilerinde patlayıcı tehlikeli maddeler ve çevreyi rahatsız edecek pis maddeler bulunduramazlar.
35-Balkon veya pencerelerden halı kilim gibi tozlu şeyler silkeleyemezler.Çöp,su dökemezler balkon küpeştelerini su ile yıkayamazlar.
36-Ana gayrimenkulun ortak yerlerinde,bahçesinde halı kilim gibi vs şeyler yıkayamazlar.
37-Kat malikleri kurulunun kararı olmadan oy birliği ile ana gayrimenkulun hiçbir yerine tabela,afiş,levha asamazlar.
38-Kat malikleri ortak yerlerden ortaklaşa yararlanmak hakkına sahiptirler.Çamaşırhane garaj gibi yerlerin kullanış şekli kat malikleri kurulunca tespit edilir.
39-Kat maliklerin kendi bağımsız bölümlerinde eklentilerde ve ortak yerlerde kedi köpek ve kümes hayvanları besleyemezler.
40-Kat malikleri diğer bağımsız bölümlerde eklenti ve ortak yerlerde yapılacak tadilat ve onarımlar için gerektiğinde kendi bağımsız bölümlerine girilmesine izin vermek zorundadırlar.Bu zorunluluk bağımsız bölümün her türlü kullanıcısı içinde geçerlidir.
GENEL GİDERLERE KATILMA
41-Yönetici,kapıcı,bahçıvan bekçi gibi personel giderlerine aynı oranda tesislerin işletme giderleri,ortak yerlerin temizlik bakım bahçe ve çevre düzeni gibi giderlere kat malikleri arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.
42-işletme giderlerine avans paylarını ödemeyen %15 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
43-Bağımsız bölüm maliki ortak yer ve eklentiler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini yada faydalanamadığını öne sürerek işletme gider avanslarının tamamını veya bir kısmını ödemekten kaçınamaz.
44-Zemin kattaki bağımsız bölümleri ve dükkan malikleri asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmazlar.
ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER
45-Ana gayrimenkul için alınmış kapıcı aynı zamanda kaloriferci olarak çalıştırılacaktır.
46-Kapıcı bahçıvan bekçi gibi görevlilerin görev ve yetkileri ücretleri bu şahısların kendileriyle yapılacak sözleşme ile açıklanır.Bu sözleşme yönetici tarafından hazırlanıp kat maliklerinin onayına sunulur.
47-Ana gayrimenkulun üzerine yani kat ilavesi çekme kat yerine tam kat yapılması kat malikleri kurulunun oy birliği ile olacakları karara bağlıdır.
48-Ana gayrimenkulun ortak yerlerinde yapılacak ilave ve değişiklikler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kalacakları karara bağlıdır.
49-Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümlerinde kiracı yada başka sıfatla oturan yararlanılanların borç ve hükümlülüklerini yerine getirilmemeleri nedeniyle doğacak zarardan müşterek müteselsil olarak sorumlu olacaktır.
50-Bütün bağımsız bölüm maliklerin ve onların mirasçıları bağımsız bölümün sonradan herhangi bir yolla iktisap edenler veya bağımsız bölümlerde kiracı herhangi bir sıfatla yararlananlar oturanlar yönetici ve deneticiler.
Yukarıdaki maddelerde ve kat mülkiyeti yasasında belirtilen hak ve yükümlüklere aynen uymak zorundadır.
51-Bu yönetim planında yer almayan konularda kat mülkiyeti yasasının hükümleri uygulanır.
52-11.01.1999 tarihinde düzenlenen ve 52 maddeden oluşan bu yönetim planı aşağıda açık kimlikleri adresleri yazılı ana gayrimenkulun bütün bağımsız bölüm maliklerince okunmuş ve oy birliği ile kabul edilip imzalanmıştır.
İnşaat sözleşmesi müteahhidin ve inşaatın yapılacağı taşınmazın maliki veya malikleri anlaşarak yapılacak inşaatın süresini,paylaşımını,nitelikleri-ni ve karşılıklı yükümlülüklerini içeren ve noterlerce düzenleme şeklinde yapılan sözleşmedir.
Bu sözleşme çerçevesinde müteahhit taşınmaz malikine inşaatın tamamını inşa ederek teslim etmeyi taahhüt eder.
Taşınmaz maliki ise yapılacak inşaata karşılık müteahhide taşınmazın sözleşmede belirtilen arsa payını devretmeyi taahhüt eder.
Bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesi gereklidir.
1.TARAFLAR
Bir taraftan arsa sahibi ile diğer taraftan yapı müteahhidi
Arasında aşağıdaki şartlarla iş bu sözleşme akit edilmiştir.
Bu sözleşme arsa sahibi
Müteahhit (yüklenici)olarak adlandırılacaktır.
2.SÖZLEŞMENİN KONUSU
1.Asa sahibinin maliki bulunduğunu ili ilçesi sokak no bulunan ada parselde kayıtlı m2 üzerinde bina bulunan arsa bina yıktırılarak yeni bir bina inşa edilecektir.
3.SÖZLEŞMENİN BEDELİ
İş bu sözleşmede paylaşım oranı %50 arsa sahibi % 50 müteahhide ait olmak üzere kararlaştırılmıştır.
Arsa sahibi,yapılacak............... konuttan..............konutu teslim alacaktır.Kalan.............konut yükleyicinin olacaktır.bu konutların ........nin altında veya üstünde olması halinde aynı oranda arsa sahibine verilecek konut sayısı yapılacak ek bir protokolle yeniden düzenlenecektir.İnşaatı yapılacak arsanın bedeli....................................dir.
Taşınmazın üzerindeki bina müteahhit tarafından yıktırılacaktır.Yıkım giderleri ve binanın enkazı müteahhide ait olacaktır.
4.SÖZLEŞMENİN EK'LERİ
Yükleyici taahhüdüne ait bütün hususlarda bu sözleşmeye ve buna bağlı aşağıdaki eklerde yer alan hükümlere uymaya mecburdur.
Sözleşme eklerindeki hükümleri birbirleri ile çelişkili olduğu durumlarda Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğü reamülleri uygulanır.
a)Teknik Şartname
b) İş Programı
c)Uygulama Projeleri
d) Kontrollük Sözleşmesi
e)Bayındırlık İşleri
f)Türk Standartları Enstitüsünün yapı malzemelerine ve projelendirme hizmetine ilişkin standartları
5.İŞİN SÜRESİ
Yapılacak iş sözleşme konusu inşaat projelerinin ilgili belediye tarafından onaylanması ve temel inşaat ruhsatının (temel vizesi) alınış tarihinden başlamak üzere ARSA SAHİBİ'ne ait konuların Yapı Kullanma İzin Belgelerinin alınmasına kadar tanınan süre 24 aydır.Bu süre takvim günüdür,bu süre,bölgenin iklim koşulları resmi tatil günleri ve sair çalışılacak günler dikkate alınarak tespit edilmiş olduğundan bu nedenlerle hiçbir süre uzatımı (ek süre talebi) verilemez.
6.SÜRE UZATMINI GEREKTİREN ZORUNLU NEDENLER
Aşağıdaki hususların meydana gelmesi halinde,yüklenici en geç 7(yedi) iş günü içinde durumu yazılı olarak idareye bildirerek süre uzatımını talep eder.
Verilecek süre uzatımı meydana gelen hususun işe tesir derecesi dikkate alınarak tespit edilir.
Yüklenici süre uzatım talebi,süre uzatımına neden olan olayın son bulmasından sonra en geç 7 (yedi) gün içinde arsa sahibince karara bağlanır.
a)Kısmi veya Genel Seferberlik ilan edilmesi
b)Ek protokol
c)Kanuni grev,bulaşıcı hastalık ve işte gerileme yaratan deprem,su baskını,yangın heyelan gibi doğal afetlerin meydana gelmesi
d)Arsa sahibinin sebep olduğu ve işin çekişmesine sebep olan hallerin meydana gelmesi
e)Arsa sahibi tarafından yapılacak tadilatlar ile ilave işlerin ve işin değerini arttıran uygulamaların yapılması
7-YER TESLİMİ VE İŞE BAŞLAMA
Temel inşaat ruhsatı alabilecek duruma gelindiğinde arsa bir tutanakla YÜKLENİCİ'ye teslim edilecektir.Yüklenici yer teslimi yapılmasından itibaren yedi gün içerisinde Temel İnşaat Ruhsatının alınmasına kadar geçecek süre 90gündür.Bu süre Arsa Sahibinin istediği ile uzatılabilir.
Yüklenicinin yeri teslim alınmaması veya yer tesliminin çağrıya rağmen geciktirilmesi durumunda ARSA SAHİBİ SÖZLEŞMEYİ FESİHETME'YE yetkilidir.
8-KONUTLARIN YAPILAŞIMI
ARSA üzerinde yapılacak toplam..........konut sayısından ............adet konut ARSA SAHİBİ'nin OLACAKTIR.
Bu konutların altında veya üstünde olması halinde arsa sahibine verilecek konut sayısı aynı oranda olacaktır.
Yapılacak konutlar 150m2'nin altında olacaktır,yapılacak inşaatın bağımsız bölümlerinin değeri ve arsa payları gözetilerek,zemin sol taraftaki (.............)numaralı dükkan ile birinci kattaki bir daire ve dördüncü kattaki bir daire olmak üzere 5 bağımsız arsa sahibine diğer 5 bağımsız bölümde müteahhide ait olacaktır.
Binaya karşıdan bakıldığında sol taraftaki dükkan zemin üstü birinci kattaki sol daire ve dördüncü kattaki sol daire arsa sahibinin,diğerleri müteahhidindir.
9-İŞ YERİNİN EMNİYETİ
Yüklenici ilgili mevzuat ve yönetmenlikler çerçevesinde iş yerinin emniyet ve muhafazasını sağlayacak tedbirleri almak zorundadır.Şantiye bünyesinde bulunan her türlü ihrazat malzemesi ile diğer taşınabilir değerlerin muhafazası yüklenicinin sorumluluğundadır.
10-ŞANTİYE SU ELEKTRİĞİ
İş için gerekli olan su ve elektrik teminine Arsa Sahibi mecbur değildir.Arsa Sahibi,su elektrik temini için resmi kuruluşlarla olan temaslarla yükleniciye yardımcı olabilir.Ancak işyeri ve civarında Arsa Sahibine su elektrik varsa,yükleyici bedelini ödemek üzere bunlardan yararlanabilir.
Su ve elektrik temini,sözleşmenin kapsamında olan içi altyapı tesislerinin yapımı ile sağlanabiliyorsa,ada içi su ve elektrik işlemlerine projesine göre ve öncelikle yüklenici tarafından yapılarak,su ve elektrik temin edilir.
Aksi halde,yüklenici su ve elektrik temini için istediği şekilde geçici tesis yapabilir ve bu tesisleri iş bitimiyle ile söker.Geçici tesisler için yükleniciye ek bir bedel ödenmez.
11-İNŞAAT VE TESİSAT PROJELERİ
İşin yapımı sırasında yüklenici tarafından öngörülen veya Arsa Sahibi tarafından öngörülen veya arsa sahibi tarafından yapılması zorunlu görülen proje revizyon ve tadilatları,tarafından sağlanacakları mutabakata göre yüklenici tarafından arsa sahibinin onayı ile uygulanır.
Yapılan proje tadilatları inşaatın yapımına ara verilmesini veya yavaşlatılmasını geciktirecek nitelikte ise gerekli süre uzatımı verilir.Proje tadilatları nedeni ile yükleniciye proje hizmetleri bir fiyat artışı veya ek bedel ödenmez.
Yükleyici her türlü proje revizyonu ve tadilatını inşaatın yapımını etkileyecek şekilde ve teknik yönden makul olan en kısa sürede yaparak arsa sahibinin onayını sunacaktır.
12.BELEDİYE VE RESMİ KURUMLARDA YAPILACAK İŞLEMLER
Yüklenici Belediye nezdin de yapılması gereken temel ve vizeler,tadilat projesi tasdikli ve tadilat ruhsatı alınması gibi işlemleri arsa sahibi adına bedelsiz olarak takip eder ve sonuçlandırır.
Ayrıca konut kredilerinin alınması için hazırlanacak başvurular ve bunların takibi işlemleri ile aracı banka ile olan ilişkiler ve tapu dairelerindeki işlemler yüklenici tarafından yapılacak bu işlemler için herhangi bir ücret ödemeyecektir.
13.İŞYERİNİN BİLDİRİLMESİ
Yüklenici yer teslimi yapılmasından itibaren 15 gün içinde taahhüdü altındaki bu işin yeri ile iş konusunu ve mevzuat gereğince bildirilmesi gereken diğer bilgileri bölge çalışma müdürlüğü sosyal sigortalar kurumu ve gerekli diğer resmi kurumlara bildirerek,alacağı işyeri numaralarını bağlı olduğu vergi dairesine bildirerek muhtasar gelir hesap numarası alacaktır.
Bu işlemle ilgili belgelerin kopyaları yüklenici tarafından arsa sahibine ibraz edilecektir.
14.İŞİN KONTROLÜ
Taraflar,bu sözleşmenin eki olan kontrollük sözleşmesi hükümlerine uymaya mecburdur.Arsa sahibi dilediği taktirde imza yetkileri ve kanuni sorumluluk kendine kalmak şartı ile yapılacak işlerin kontrolünün sağlanması için işyerinde,kendi adına gerekli sayıda mimar,mühendis,tekniker veya sürveyanı kontrol elemanı olarak bulundurabilir.
Yapım konusunda sözleşmeden eklerine göre yapılacak her türlü değişikliğin yükleniciye yazılı olarak bildirilmesi zorunludur.
Aksi halde sözleşme ve eklerine aykırı ve değişik olarak yapılan işlerin sorumluluğu yükleniciye aittir.
15.KULLANILACAK MALZEMELER
Yapımda kullanılacak inşaat ve tesisat malzemeleri,mahal listesinde ve projelerde belirtilen nitelik ve evsafta ve Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uygun olacaktır.
Bu şartlara uygun olmayan malzemelerin kullanılmasından doğacak her türlü sorumluluk yükleniciye aittir.
16.İMALAT İŞ PROGRAMI
Bu sözleşmenin eki olan İmalat Programı ve iş süresince uygulanır.Müteahhit sözleşmenin imzalanmasına müteakip 15 gün içinde bu iş programını inceler ve alternatif önerileri varsa arsa sahibine sunar.
Arsa sahibi yüklenici tarafından önerilen iş programını inceleyerek buna uygun şekilde değişiklik yapabilir.
İş programında iş süresi içinde her yılın sonu itibariyle yapılacak işler belirlenecektir.Arsa sahibi gerekli görüldüğü hallerde iş programında değişiklik yaparak,30 gün öncesinden müteahhide tebliğ ederek yeni iş programının gerektirdiği finansman artışı arsa sahibi tarafından sağlanmak zorundadır.
Teknik nedenlerle veya kanuni süre uzatmaları nedeni ile iş programında değişiklik yapılması gerektiğinde yüklenici hazırlayacağı iş programını arsa sahibi onayına sunar.
Yeni iş programı arsa sahibinin onayı ile geçerli olur,proje tadilatları yapılması halinde de yeni iş programı hazırlanarak arsa sahibi onayı ile uygulanır.
17.İMALAT TESPİTİ
Her yılın son günü itibariyle tanzim edilecek imalat raporu,yıl sonu ihrazat ve imalat tespitini sağlar.
18.TEKNİK PERSONEL
Yüklenici işe göre bu sözleşme eki Teknik ve İdari Şartnamede gösterilen teknik personelin isimlerini belgeleriyle birlikte sözleşmenin imzalanmasını müteakip 10 iş günü içinde Arsa Sahibine bildirilir.
Yüklenici tarafından onaylanan Teknik kadrosunun yetersizlik,ehliyetsizlik,tecrübesizlik,bilgisizlik gibi nedenlerle yapacakları hataları ve bunların sonucunda ortaya çıkan kusurlu imalatların sorumluluğu yükleniciye aittir.
Şantiye şefinin ve diğer teknik elemanların sürekli olarak şantiyede bulunması zorunludur,ancak işle ilgili olarak şantiye dışında yapılacak hizmetler,yıllık izinler ve hastalık nedeni ile şantiyede bulunmayan kadrolar için ceza uygulanmaz.
Ancak teknik eleman hastalık izinlerinin bir yıl içinde 90 günü geçmesi halinde Arsa Sahibinin talebi ile yeni bir eleman tayini gerekir.
Şantiye şefinin sürekli olarak şantiyede bulunması zorunlu olup yukarıdaki sayılan nedenlerle işbaşında olmaması durumlarında yerine mutlaka vekil tayin ederek kontrollüğe bildirilecektir.
Tesisat ve elektrik işlerine ilişkin teknik personelin bu işlerin yapımı devam ettiği sürelerde iş başında bulunmaması esas alınır.
19-İMALAT ONAYLARI
İnşaat bünyesinde yapılacak her imalatın bir örneği yüklenici tarafından yapıldıktan sonra kontrol tarafından yerinde inceleyerek,uygulama ve detay projelerine ve şartnamelere uygunluğu kontrol edilir.
Gerekli hallerde bu uygulamalarda projelere ve şartnamelere uygunluk sağlaması için değişiklik ve yeniden yapım kontrollükle istenebilir.
20.İŞİN BEDELİNDE İLAVE VE ÇIKARTMALAR
İşin yapıldığı süre içinde arsa sahibi işin belli bölümlerini yaptırmaktan vazgeçebilir veya sözleşme kapsamında bulunmayan bazı ilave işlerin yapılmasını talep edebilir,yada mahal listesinde işin bedelini arttıracak veya eksiltecek şekilde değişiklik yapabilir.
Bu değişikliklerin işte arttırma veya azaltmaların zorunlu bir nedene dayalı olması gerekir.İşin yapımında vazgeçilecek bölümlere,konutların oturulmasına ve kullanılmasına mani olacak veya kullanımında tehlike yaratacak maliyette olamaz.
İşin bedelini azaltacak veya artıracak olan bu tür değişiklikler nedeni ile ortaya çıkacak bedel farkı veya tenzili tarafınca yapılacak rızai anlaşma ile belirlenir ancak bu bedellerin tespitinde Bayındırlık Bakanlığı rayiç ve birim fiyatları ile piyasa rayiçleri dikkate alınacaktır.
Arsa Sahibi tarafından yapılacak bu tür değişiklikler,yüklenici ilgili işin yapılmasına başlamadan önce en az 30 (otuz) gün öncesinden yazılı olarak bildirilecektir.
Yapılan değişiklik nedeni ile kullanılmayan onaylı imalat programına göre yüklenici tarafından getirilmiş bulunan imalat malzemeleri nedeniyle,yüklenicinin uğradığı zararlar arsa sahibi tarafından karşılanır .Ancak yüklenicinin arsa sahibi tarafından yapılan bu değişikliklere itiraz hakkı yoktur.
İşin bedelinde meydana gelen artış ve azalış halinde işin süresi artış veya azalışın ihale bedeline oranı nispetin de uzatılır veya kısaltılır.
21. VERGİ,RESİM,HARÇ VE MASRAFLAR
ihaleye,sözleşmeye ve işin yapılmasına ilişkin her türlü vergi,resim,harçlar ile diğer masraflar yükleniciye aittir.
Bu vergi,resim harçlarda sözleşme süresi içinde meydana gelebilecek her türlü artışlarda yüklenici tarafından karşılanır.
İnşaatın yapılacağı arsanın binaların mülkiyetine ilişkin ve mal sahibi sıfatıyla iş veren adına tahakkuk edecek emlak vergileri toplama masrafları numaraj harcı vb. vergi resim ve harçlar arsa sahibi tarafından karşılanır.
22.SOSYAL SİGORTALAR İŞLEMLERİ
Yüklenici işlerinde çalıştırdığı işçi ve personelin işe giriş ve çıkışlarını kanuni süreci içinde Sosyal Sigortalar Kurumuna bildirecek ve çalışmalarına ait ücret bordrolarını tanzim ederek sigorta primlerini ve muhtasar vergileri ile bordro üzerinden tahakkuk ettiren diğer ödemeleri mevzuata uygun şekilde tahakkuk ettirerek ilgili kurumlara bildirecek ve zamanında ödeyecektir.
23.SÖZLEŞMEYE EK PROTOKOLLER
Bu sözleşme konusu işlerin yapımı süreci içinde tarafların karşılıklı mutabakatı ile sözleşmeye ek olarak düzenlenecek protokollerle bu sözleşmede düzenlenmemiş hususlar ile işin yapımı sırasında ortaya çıkabilecek diğer hususlar düzenlenebilir.
Bu protokollerde bu sözleşmeye atıf yapılacak ve sıra numarası verilecektir.
24.KESİN TEMİNAT
Arsa sahibi tarafından kabul edecek teminat senedidir veya Banka Teminat mektubudur.
25.YAPILARIN İLK MUAYENESİ
Sözleşmeye göre işin bittirilmesi gereken günde veya yüklenicinin işi erken bitirmesi halinde bu durumu yazılı olarak bildirmesinden en fazla yedi gün içinde yüklenici veya vekili ile birlikte kontrol mühendisi tarafından yapılan işler halinde tetkik edilerek mevcut durumu bir tutanakla edilir.
İş geçici kabule hazır değilse,eksik ve kusuru işleri gösteren bir tutanak tanzim edilir ve tutanak ile işin bitirilmesi için gerekli yaklaşık sürede bitirilerek durum arsa sahibine bildirilir.
Yapılan bu ilk muayenede yüklenici veya vekili hazır bulunmazsa işlem gıyabında yapılarak durum tutanakla belirtilir.
Yüklenici,ilk muayene tutanağında belirtilen süre içinde işi geçici kabule hazır getirmeye mecburdur.
26.KABUL İŞLEMİ
A.GEÇİCİ KABUL:Geçici kabul işlemi,yüklenici veya vekili işveren tarafından atanacak en az iki mühendis oluşur.
Kabul heyetinde işvereni temsilen en az bir inşaat mühendisi bulunacaktır.Geçici kabul için yapılan inşaat ve tesisat işleri incelenerek tüm eksik ve kusurlar tespit edilecektir.
Tespit edilen bu eksik ve kusurların giderilmesi ve tamamlanması için kabul heyeti tarafından teknik yönden uygun bir süre verilir.Kusurlu işlerin yıkılarak veya sökülerek yeniden yapılması istenir.ancak yıkım ve sökümünde güçlük bulunan ve mevcut haliyle kullanılabilir durumda olan kusurlar için uygun ceza tespitler ve varsa uygulanacak ceza bedeli bir geçici kabul tutanağı halinde yazılır.
Yüklenici,geçici kabul tutanağına itiraz hakkına sahiptir.Bu durumda tutanağı itiraz şerhi ile imzalamak ve itiraz ettiği hususları yazılı olarak geçici kabul tutanağına ilave etmek zorundadır.
Geçici kabul tutanağı ile tespit edilen eksik ve kusurlar aynı tutanakta belirtilen süre içinde yüklenici tarafından tamamlanır.
Verilen sürenin sonunda geçici kabul heyetince yapılacak tespitte eksik ve kusurların giderilmiş olması halinde geçici kabul işlemi sonuçlandırılmış olacaktır.
FERAĞ VERİLMESİ
Müteahhide ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümlerden 3. kattaki (...........) numaralı daire ile 4. kattaki (............)numaralı daire müteahhidin bu sözleşme ile yükümlülük ve sorumluluğunun teminatı olarak işin tamamlanıp iskan raporunun alınması ve arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin teslimi ile arsa sahiplerince müteahhide tapuda ferağ edilecek,diğer bağımsız bölümler ise aşağıda belirtilen inşaat aşamalarına göre,
a.İnşaatın su basman betonu atılmış temel üstü ruhsatının alınması üzerine betonarme karkas işlerinin bitip,tuğlası örülüp,çatısı kaplandığında bir bağımsız bölümün
b.inşaatın tüm kabası yapılmış su tesisat seramik ve mermer işlerinin başlanması kapı ve pencere kasalarının takılmış olması üzerine bir bağımsız bölümün
c.İnşaatın bağımsız bölümlerinin zemin kaplama ve fayans işçiliğine başlama bitirme aşamasına gelmesi,kalorifer tesisatı döşenip kapıların takılması boyanın ve parkelerin yapılması üzerine dükkanın müteahhide veya göstereceği arsa sahibi tarafından kabul ve taahhüt edilmiştir.
B.KESİN KABUL
Kesin kabul geçici kabul tarihinden itibaren BİR TAKVİM YILI SONRA aynen geçici kabul gibi yapılır.Geçici kabul ile kesin kabul tarihleri arasında YÜKLENİCİ tarafından bila bedelsiz karşılanır.
27.GEÇİCİ İŞGAL
İşin yapımı tamamlanmadan önce,işin bitmiş kısımları arsa sahibinin istediği üzerine geçici kabulü tazammum etmemek şartı ile yükleniciyle birlikte yapılacak bir tutanak arsa sahibine teslim edebilir.
Bu hususta arsa sahiplerince yapılacak talepte yüklenici itirazda bulunamaz.Bu tutanakta teslim sırasındaki eksik ve kusurlu işlerin tam bir listesi çıkartılarak tutanağa eklenecektir.
28.KESİN TEMİNATIN İADE EDİLMESİ
Yüklenicinin kesin teminatı,kesin kabul işleminin sonuçlandırılmasından sonra ve yükleyicinin gerek arsa sahibi ile gerekse Sosyal Sigortalar Kurumu ile bir borç ilişkisinin kalmadığının tespiti şartı ile tutanakla iade edilir.
Teminatın uygun görülen bir bölümü yükleyicinin yazılı talebi üzerine yazılı şartların durumu gözden geçirilerek arsa sahibi tarafından iade edebilir.
İşin yapımı süresinde olduğun gibi kesin kabul süresi içindede teminat olarak verilen değerlerin değiştirilmesi için yüklenici tarafından yapılacak talepler kabul edilir.
29.İŞYERİNİN TEMİZLENMESİ
İşin tamamlanmasından sonra ve kesin hakkedişin tanzim edilmesinden önce yüklenici işyerindeki fazla malzeme ile inşaat kalıntılarını kaldırmak,kurduğu baraka,depo şantiye binası gibi tesisleri sökerek işyerini ve binanın iç mekanlarını temizlemekle mükelleftir.
Bu işler için bir bedel ödenmez,bu işlerin bir yüklenici tarafından yapılmaması halinde, kesin hesaplardan ihale bedelinin binde beşini geçmemek üzere takdir edilecek bir bedel kesilir.Arsa Sahibinin şantiye için kurulmuş tesislerde kullanmak istedikleri geçici kabul heyeti ile Yüklenicinin tespit edecekleri rayiç bedel üzerinden satın alınabilir.
30.YAPILARIN KORUNMASI
Arsa sahibi tarafından teslim alınarak iskan edilmediği takdirde kesin kabul tarihine kadar yapıların korunması sorumluluğu Yükleniciye ait olacaktır.Bu yapının kısmen iskan edilmesi halinde Yüklenicinin bu sorumluluğu yapının tamamı için ortadan kalkar.Geçici kabulden itibaren teslim alınmayan ve iskan edilmeyen yapıların doğal afetler nedeni ile uğrayabileceği hasar ve zararlardan ve yapıların sigortalanmasından arsa sahibi sorumludur.
31.İŞÇİLERİN DEĞİŞTİRİLMESİ
Arsa sahibi tarafından,başaramaması liyakatsizliği veya uygunsuz hareketleri görüp,işbaşında bulunmasında mahzur görülen teknik ve eleman,kalfa,usta işçi ve hizmetlileri yüklenici derhal değiştirmek zorundadır.
32.İŞÇİLERİN HAKLARI
Yüklenici,işçilerin ücretlerini düzenli ödeyeceği gibi,inşaat da kullanılan malzeme bedellerini de zamanında ödemiş olacaktır.
Zamanında ödemeyen işçi alacakları için Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesinin 15.Maddesi uygulanır.
33.İŞ KAZALARI VE EMNİYET TEDBİRLERİ
Yüklenici (Yapı İşlerinde İşçi Sağlığı Ve İş Güvenliği) tüzüğü hükümlerini yerine getirmek ve bunlara ilişkin defter ve kayıtları Bölge Çalışma Müdürlüklerine tasdik ederek düzenli tutmakla yükümlüdür.
Yapım sırasında çıkabilecek kazalardan ve kazaların sebep olabileceği zararlardan doğrudan yüklenici sorumludur.
Arsa Sahibinin veya kontrolün bu konuda hiçbir sorumluğu bulunmayacaktır.
34.SÖZLEŞMEDE BULUNMAYAN HUSUSLAR
İşbu sözleşmede bulunmayan hususlarda Bayındırlık ve İskan Bakanlığının inşaat işlerinde uyguladığı genel hükümler ve teamüllere ulusal ve uluslar arası Fen ve sanat kurallarına göre hareket edilir.
35.İŞİN YAPILMAMASI DURUMU
Bu sözleşmenin imzalanmasından sonra yüklenici sözleşme konusu işleri yapamadığı veya yapımından vazgeçtiğini bildirdiği taktirde,usulüne göre ikraz ve ihtiyar edilir.
Buna rağmen yüklenicinin tutumunun değişmemesi halinde hüküm almaya gerek olmaksızın sözleşme Arsa sahibi tarafından tek taraflı olarak feshedilir ve teminat hakları mahfuzdur.
36.SÖZLEŞMENİN FESHİ
Tarafların bu sözleşme hükümlerine aykırı hareket etmeleri halinde,mağdur olan taraf durumu yazılı olarak karşı tarafa ihtar ederek sözleşme hükümlerine riayet edilmesini ister.
Yazılı ihtara rağmen 30 gün durumun değişmemesi halinde mağdur taraf hüküm almaya gerek olmaksızın sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir.
Fesih işlemi,noter kanalı ile karşı tarafa bildirir ve işin tasfiyesi talep edilir.
37.İŞ PROGRAMI,GECİKME CEZALARI VE CEZAİ ŞARTLAR
Temel inşaat ruhsatının alınış tarihinden 7 gün içerisinde YÜKLENİCİ sözleşmenin 5.maddesinde belirtilen süreye uygun bir tarzda bitirmek üzere iş programını hazırlayarak ARSA SAHİBİ ne verilecektir.
İş programında her ünite inşaat ve tesisatların başlama-bitme tarihleri açıkça belirtilecektir.İş programı ARSA SAHİBİNİN onayından sonra geçerlilik kazanacaktır.
Ara terimlerde aylık gecikme cezası...............TL'dır.Ara terim ifadesiyle,iş programında belirtilen iş bölümleri kastedilmektedir.
Bu bakımdan bu bölümde alınan gecikme cezaları işin tamamı zamanında bitirilirse YÜKLENİCİYE aynen iade edilir.
Ancak ara terimlerindeki gecikme süresinin bir yıl içerisindeki toplamının 1510 günü geçmesi halinde ARSA SAHİBİ tek taraflı olarak FESİH hakkını kullanabilir.
5. maddede belirtilen süre içerisinde arsa sahibine ait konutların bitmemesi halinde ARSA SAHİBİ ne ait her daire için on günün rayiç emsal kira bedeli gecikme cezası olarak ödenecektir.
Ancak gecikme süresi 180 günü gecikmeyecektir,180günlük cezalı sürenin sonunda inşaat tamamlanıp ARSA SAHİBİ ne teslim edilmediği taktirde YÜKLENİCİ arsa üzerinde hiçbir talepte ve hak isteminde bulunamaz.
Bu sözleşmenin imzalanmasından fesih edilirse sözleşmeyi fesih eden taraf zarar ziyan ve kar mahrumiyeti ile birlikte...................................TL tazminat ödemeyi peşinen kabul beyan taahhüt eder.
38.HATALI,KUSURLU VE NOKSAN İŞLER
YÜKLENİCİ,işe başlamadan önce işle ilgili tüm projeleri inceleyerek karşılaştırmalarını yapacak ve ölçülerini kontrol edecektir.
Her hangi uyuşmazlık görüldüğünde ARSA SAHİBİ ne bildirecek ve talimatına göre hareket edecektir.
ARSA SAHİBİ,işin devamınca inşaat imalat ve montaj işlerini kontrol edecektir.Bu kontroller esnasında hatalı kusurlu veya noksan işler veya şartnamelere uymayan malzeme,işçilikler tespit edildiği taktirde,YÜKLENİCİ bunların bilabedel düzeltmek,yeniden veya tamamen kaldırmak zorundadır.
Bu gibi işlemlerin mali külfeti YÜKLENİCİ ye aittir.YÜKLENİCİ bu gibi şeyleri yapmaktan kaçındığı taktirde,yazılı olarak ikaz edilecek ve ikaza rağmen yapmadığı taktirde namına yaptırılarak bedeli kendisinden tahsil edileceği gibi ARSA SAHİBİ sözleşmeden doğan diğer haklarını da kullanmada serbest kalacaktır.
39.TAAHHÜDÜN KISMEN VEYA TAMAMEN DEVRİ
YÜKLENİCİ,bu sözleşme ile taahhüt işinin tamamını veya herhangi bir kısmını veya sözleşme dolayısıyla temin edecek alacak,hak ve menfaatlerinin ARSA SAHİBİ nin yazılı muvafakatini almadıkça başkasına devir,temlik ve rehin edemez.
YÜKLENİCİ bu sözleşmeyle yükümlülüklerinden birinci derecede müteselsilen sorumlu olmak şartını üzerinde bulunmak ve sözleşmeye bağlı kalmak şartı ile özel ve tüzel kuruluşlar.
Kooperatifler ile anlaşmazlar ve sözleşmeler ayrıca yanına ortak olabilecektir.YÜKLEYİCİ nin yanına alacağı kişi ve kuruluşlar ile sözleşmenin her türlü yükümlülük ve sorumluluğunu kabul ettiğine dair bir taahhütnameyi mal sahibine vermek zorundadır.
Ancak YÜKLENİCİ bu sözleşmeden elde ettiği hakları üçüncü şahıslara devretmeyecektir.
40.YÜKLENİCİNİN KANUNİ KONUTU
........................................................... ve arsa üzerindeki inşaat şantiye adresleri YÜKLENİCİ tarafından kanuni adres olarak gösterilmiştir.
Bu konuda yapılacak her türlü tebligat aynı gün YÜKLENİCİ nin kendine yapılmış sayılır.Kanuni adreslerin değişmesi halinde YÜKLENİCİ yeni adres bildirimini 10 gün içinde ARSA SAHİBİ'ne bildirmekle yükümlüdür.
41.PROJE SEÇİMİ:
ARSA SAHİBİNİN beğendiği ve onayladığı proje uygulanacaktır.Beğenilen proje onay için ilgili belediyeye sunulur.
42.KESİN FERAĞIN VERİLMESİ
YÜKLENİCİ'ye kesin ferağın verilmesi için,
a)ARSA SAHİBİ'ne ait konutların tamamının Tapu Kullanma İzin Belgelerinin alınmış olması ve kabul işleminin tamamlanmış olması,
b)YÜKLENİCİ'nin ARSA SAHİBİ'ne ait konutlarda çalışan işçilerine her hangi bir borcu kalmış olmamalıdır.
c)Sosyal Sigortalar Kurumu'ndan alınmış (ilişiksiz belgesi) bu alınmadığı taktirde (borcu yoktur) yazının ARSA SAHİBİ'ne teslim edilmiş olması gerekmektedir.
43.MADDE
Söz konusu inşaatın yapılacak mimarı,statik,peyzaj,makine,elektrik,altyapı ve benzeri proje ücretleri ile proje uygulama ve altyapı bedeli olarak istenecek paralar inşaat ruhsatı ve harçları,kanal ve yol katılım payları,iskan ruhsatının alınması ile ilgili gerek Belediye ve Kamu kuruluşlarının istenebilecek her türlü ücret yükleniciye aittir.(Ancak, Yüklenici Arsa Sahibinden ileride doğabilecek şerefiye farkı da etmeyecektir.)
44.İHTİLAFLARIN HALLİ
Bu sözleşmenin uygulanmasından doğacak uyuşmazlıklar (............................................)mahkeme ve icra dairelerinin yetkili bulunduğunu taraflar kabul etmişlerdir.İnşaatın teknik şartnamesi ve imardan tasdikli plan proje bu sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçasıdır.
Taraflar bu sözleşmedeki hiçbir hak ve mükellefiyetlerinin devir ve ciro edemezler..Tarafların ölmesi halinde varisler sözleşmedeki şartları yerine getirecektir.
Bu sözleşme taraflar huzurunda 44.madde olarak (.....................................................)adresinde tanzim ve imza edilmiştir.
ARSA SAHİPLERİ MÜTEAHHİT(Yüklenici)
AD : AD :
SOYAD : SOYAD :
ADRES : ADRES :
İMZA : İMZA :
TEKNİK ŞARTNAME
(MAHAL LİSTESİ)
1.İnşaat piyasasındaki en kaliteli malzeme ile üstün işçilik kullanılarak onaylanmış plan ve projesine göre yapılacaktır.
2.Taşıyıcı sistem betonarme karkas olarak yapılacaktır.
3.İnşaatta hazır beton kullanılacaktır.
4.Duvar ve döşemelerde ısı ve ses yalıtımı yapılacaktır.
5.Binanın ön dış cepheleri yalı baskı yapılacaktır.
6.50 tonluk bir su deposu konacaktır.
7.Dairelere ait bacalar her daireye göre yapılıp üzerleri temizlemeye uygun şekilde kapatılacaktır.
9.Tüm dairelerle rahat bağlantılı yangın merdiveni yapılacaktır.
Dairelerin Genel Özellikleri:
1-Salon ve yatak odaları
Salon zeminleri 1. sınıf rabıta parke olacak,odalar birinci sınıf meşe parke olacak parke lak cila vurulacak,tavanlar plastik,salon ve odalar kartonpiyer,duvarlar mat yağlı boya olacaktır.
Salon ve odaların her birinde elektrik prizi TV anten ve telefon prizleri olacaktır.Antreye (girişte) meşe kaplamalı,dolaplı portmanto yapılacaktır.
2.Mutfaklar
Mutfak dolapları tavana kadar arası bordürlü fayans kaplanacak mutfak yer kaplamaları 30*30 seramik olacak.Tezgah altı üstüne yeter miktarda meşe kaplamalı dolap yapılacak,çift gözlü mermer seviyeli mermer tezgah yapılacak.
Bulaşık ve çamaşır makinesi için yer ayrılacak ve gerekli tesisatı hazırlanacaktır....................genel müdürlüğü tarafından kabul edilmiş projeli doğal gaz tesisatı mutfağa çekilecektir.TV anten ve telefon girişleri olacaktır Kombi cihazı mutfakta.................
...............................marka olarak takılacak ve doğal gaz çalışır durumda test edilip ve garanti belgesi olacaktır.
3.Banyolar,Tuvaletler
Zeminler 30*30 seramik ve tavana kadar duvarları arası bordürlü seramik kaplanacak,birinci sınıf......................................marka gömme küvet, reservuarlı klozet,hilton lavabo konacaktır.
Çamaşır makinesi için sıcak ve soğuk muslukları ile tahliye gideri yapılacaktır.Dairenin tümünde ..............................................marka armatür kullanılacaktır.
Tuvaletlerde Reservuarlı klozet,lavabo ve banyolarda kullanılan seramiğin aynısı tavana kadar yapılacaktır.
Binada Kullanılacak Diğer Malzemelerin Özellikleri
4-Her daireye panel ...........................marka radyatörler takılacak,.....................marka vana ile bağlantıları yapılacaktır.Radyatör boruları yağlı boya ile boyanacaktır.
5-Dairelerin elektrik,havagazı su saatleri müstakil olacaktır.Elektrik malzemeleri TSE standartlarına uygun 1.sınıf malzeme olacaktır.Priz,avize ve aplik yerleri konusunda projeye uyumu ve mal sahibini istekleri dikkate alınacaktır.
Elektrik sayaçlarının yerleri ve bağlantısı,binanın ana şebekeye bağlantısı ve benzeri işler ....................munun belirlediği ...........................esaslar dahilinde yapılacaktır.Su tesisatı için galvanizli borular döşenip dairelerdeki ve binalardaki tüm vanalar...........................marka küresel vana olacaktır.
6-Binanın hidroforu .................................marka olacak ............tonluk su deposunun içi korunacak malzeme ile kaplanacaktır.
7-Bina cephesi mimari projeye uygun arsa sahibinin de renk ve desen hakkındaki görüşü de alınarak nitelikli malzeme ile yapılacaktır.
8-Dairelerin dış kapıları çelik,iç kapıları meşe kaplama olacaktır.
9-Pencerelerde PVC ve vasistaslı,camlar ısıcam olacaktır.Ayrıca pencerelere panjur yapılacaktır.
10-Balkon zeminleri kalebodur,korkulukları ferforje demir yapılacaktır.
11-Binanın ana giriş kapısı ve kapıcı ile konuşmayı sağlayan diafon sistemi...............marka yapılacaktır.Dış kapı açma otomatiği ....................................marka takılacaktır.
12-Apartman girişi mermer,bina dış kapısı alüminyum ve,merdiven yan duvarı ...............metre yüksekliğinde giriş mermerinden merdiven korkulukları demir yapıp üstüne ahşap cilalı küpeşte yapılacaktır.
Apartman girişinde ikinci bir alüminyum çarpma kapı yapılacaktır.
13-Dükkan doğramaları alüminyum,zeminleri renkli mermer olacak,dükkanlara ait depoların zeminleri karo,depoya iniş merdivenleri piyasadaki en iyi hazır merdivenlerden olacaktır.
Tuvaletlerde lavabo rezervuarlı klozet ve tavana kadar fayans olacaktır.
14-Asansör.......................................................................veya marka.......................................kg yük .............kişi kapasiteli olacaktır.
15-Kablo TV bağlantısı için..................................................nin istediği standartlarda tesisat yapılıp,bağlantısı hazır hale getirilecektir.Ayrıca çatıya iyi derece özelliklere sahip bir ortak anten takılacaktır.
16-Binanın çatısı izocamla izole edilecek ve izolasyon yapılacaktır.Çatıda yeni kereste kullanılacaktır.
Çatının üstünün kapanmasında kullanılacak malzeme........................marka olacaktır.
17-Bahçe duvarı,demirleri ve bahçe düzenlenmesi çevre düzenlenmesi yapılarak bina teslim edilecektir.
Binanın ortak yerlerinde müştemilatta kullanılacak malzemede özenle seçilecektir.
18-Garaj kapısı otomatik uzaktan kumandalı.............................................marka olacak garajda fotoselli aydınlatma olacaktır.
Yukarıda belirtilen malzemelerde değişiklik yapılmak istenirse değişikliği isteyen taraf ..........
Süre içinde diğer tarafa yazılı olarak bildirecek ve antlaşma sağlanırsa değişiklilerden dolayı meydana gelecek ücret farklarını değişikliği isteyen taraf ödeyecektir.
Arsa Sahipleri Müteahhit
Adı-Soyadı-Adres-İmza Adı-soyadı-Adres-İmza
Yani vekil vekillik sözleşmesi çerçevesinde kendisine yüklenilen işin veya işlerin idaresini karşılaşmasını gerçekleştirmekle yükümlüdür.
Vekilin yüklendiği işin kapsamı süresi şekil ve içeriği taraflarla yapılacak sözleşmede belirlenir vekaletin yazılı olması şarttır.
Vekalet konsolosluk ve noterlerce düzenlenme şeklinde tanzim edilir.Tevkile mezun vekil tayin ettiği vekilin fiilinden kendi yapmış gibi sorumludur.
Birden fazla vekil olarak tayin edilebilirler ve bu kişiler yapacakları işlemden müteselsilen sorumludurlar.Satışla ilgili vekaletnamelerin fiilinden sonra belirtilen satış bedelinin malike ödendiğinin belgelenmesi önemlidir.
Vekaletten azil ve ondan istifa her zaman mümkündür.Azilde bazı şartlara bağlı olarak vekilin hukuki hakları vardır.
VEKALETNAMENİN SONA ERME NEDENLERİ
Vekaletnameler ölüm,iflas, azil,istifa ve fiil ehliyetinin kaybı gibi nedenlerle sona erer.Vekaletnamede aksine bir hüküm yok ise sürenin geçmesi ile vekalet sona ermez.
Tapu Sicil Müdürlüklerince Vekaletnamelerde Aranan Hususlar
1-Noterlikçe veya konsolosluklarca düzenlenme şeklinde yapılmalıdır.
2-Vekalet verenin kimliği vekaletnamede nüfus hüviyet cüzdanı veya nüfus müdürlüğünden alınan kayıt örneğine veya pasaporta göre tespit edilmiş olmalıdır.
3-Vekaletnamede verilen yetki duraksamaya yol açmayacak şekilde açıkça ve tam olarak belirtilmiştir.
4-Vekaletname üzerinde vekalet verenin yakın tarihte çekilmiş fotoğrafı yapıştırılmış olmalı
5-Vekaletname tevkilen düzenlenmiş ise ilk vekaletnamede vekilin devir yetkisine sahip olduğu açıkça belirtilmiş ve bu yetki ikinci vekaletnamede tam olarak belirtilmiştir.
6-Düzeltmeler var ise düzeltmeler ve çıkıntılar vekaletnameyi düzenleyen merci tarafından imza ve mühür ile onaylanmış olmalıdır.
Yabancı ülkelerde vekaletnameler Türk Elçilik ve Konsolosluklarınca düzenlenmiş olmalı veya yabancı devletlerin yetkili makamlarınca kendi kanunlarına göre düzenlenmiş ise o yabancı ülkedeki Türk Elçilik ve Konsolosluklarınca onaylanmış olmalıdır.
Vekaletname düzenlendiği ülkenin yetki makamlarınca (5 Ekim 1961 tarihi La Haye sözleşmesine göre tasdik edilip) Apostille ibaresini taşıyan vekaletnamelerde o yerdeki Türk Konsolosluğunun tasdiki aranmadan işlem yapılır.
Temsil yetkisi mukaveleden veya işin maliyetinden anlaşılmadıkça vekalet gerek vekilin gerekse müvekkilin ölümü ile son bulur.
İleride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir.Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir.
Satış Vaadi Sözleşmesi:Tapuya şerh edilmesi şarttır,ancak alıcı satışı vaadi sözleşmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını istemezler.
Satıcının da işleme katılması gerekir aksi halde alıcı mahkeme yoluyla adına tescil isteyebilir.
*Tarafların şerh edilen şahsi hakları üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir.
*Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüde meydan vermeyecek şekilde ve ödeme şekli sözleşmede belirtilir.
*Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekir.
Tarafların istemeleri halinde cayma durumunda cezai şart konulabilir.
*Şerh beş sene devam edebilir,beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen terkin edilir.
Ancak taşınmaz mal üzerine işlenen satış vaadi şerhi 5 yıllık süreyi aşmış ve satış vaadi lehdarının muvafakati aranmaksızın harçlarının tahsili ile taşınmaz üzerindeki şerh resen terkin edilir.
Terkin edilen şerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir.
GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
Noterlik:60,84,85,86
.............. yılı................... ayının....................günü..../....../Aşağıda mühür ve imzası bulunan...................noteri.... ..... dairemde görev yaparken yanıma gelen ve gösterdiği nüfus dairesinden verilen..........gün ve..................numaralı nüfus cüzdanıma göre...........ili.........ilçesi.................nde numaralı evde oturduğu söyleyen.............düzenleme şeklinde bir satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi istendi.
Kendisini...............sebeple tanıdığım gibi bu işlemi yapma yeteneğinin bulunduğunu da gördüm.
Satıcı..............söze başladı taşınmazın tamamını veya.................payını ................ya...............liraya satmayı vaat ediyorum.Paramı tamamen aldım................at içinde tabu satış işlemini yapacağım veya satış işlemleri için ............veya vekil tayin ettim.
Yukarda gösterilen süre içinde satış işlemini yapmadığım takdirde...............lira cezai şartı ödemeyi kabul ederim diye sözünü bitirdi oturmada hazır bulunan alıcı.............söze başlayarak (bende yukarıda yazılı taşınmazın satış vaadini aynı şartla kabul ediyorum diye sözü bitirdi)
Yazılan bun tutanak okuması için kendisine verildi.Okudu yazıların hakiki arzuları olduğunu bildirmesi üzerine altı tarafımızdan imzalandı.......yılı.............ayının..................günü.
Satıcı Alıcı Noterin
Mühür ve İmza
Kanuni mirasçıların tapu sicil müdürlüklerine intikal işlemlerinin esasını oluşturur.
Veraset senedi talep eden kişi mirasçı olduğunu ispatla yükümlüdür.Bu husus da nüfus kayıtlarına başvurulur ayrıca uygulama iki kişinin tanıklık etmesi gerekmektedir.
Veraset belgelerinin aksi hükmen sabit oluncaya kadar geçerlidir.
VERGİ AÇISINDAN
Veraset ve intikal vergisi servet transferleri üzerlerinden alınır.İlk ortaya çıkışı veraset vergisidir.Sadece ölüm olaylarında mirasçılara kalan mirası vergilendiren bir vergidir.
Daha sonra veraset vergisinin mükellefleri bu vergiyi ödememek için verginin ismini Veraset ve İntikal Vergisi şeklinde değiştirmişlerdir.
Böylelikle verginin konusunun her ne şekilde olursa olsun servet transferleri oluşturulmuştur.
Mirasçı:ölmüş yada gaipliği karar verilmiş bulanan bir kimsenin mirasının intikal ettiği hakiki yada hükmi şarttır.Ölmüş yada gaipliğine karar verilmiş kişi mal varlığı mirasçılara intikal eden kimseye muris murisin mal varlığına ise tereke ya da miras denir.
Veraset ve intikal vergisi 797 sayılı kanun ile 1926 yılında vergi sistemimize girmiştir.1931 ve 1441 de değişiklikler yapılmıştır.1959 yılında önemli düzenlemelere uğramış olan veraset ve intikal vergisi 18.16.1969 tarih ve 7338 sayılı kanun ile günümüzdeki haline uğramıştır.1980'li ve 1990'lı yıllarda bir takım değişikliklere uğrayan bu vergi istisnaları hem de oranları itibariyle güncelleştirilmektedir
İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET
Medeni kanunun yürürlülük tarihi olan 1926 yılından sonra ölenlerin mirası iştirak halinde tescil edilir.İştirak halindeki mülkiyette varislerden hiç biri kendi hissesi üzerinde tasarruf edemez ve ipotek kuramaz.
Mirasçıların tümünün talebi halinde intikal yapılırken iştirak halinde müşterek mülkiyete geçebilirler.
Müşterek mülkiyette ise hissedarlar kendilerine ait hisseler üzerinde diledikleri gibi tasarruf hakkına sahiplerdir.
VERASET VE İNTİKAL VERGİSİNİN KONUSU VE MÜKELLEFLERİ
Türkiye Cumhuriyeti tabiiyetinde bulunan kişilere ait mallar veraset yoluyla veya herhangi bir şekilde olursa olsun ivazsız bir biçimde bir kişiden bir başka kişiye intikal etmesi veraset ve intikal vergisine tabi tutulmuştur.
Veraset ve İntikal Vergisinin söz konusu olması yönünden burada iki unsur dikkati çekmektedir.1-T.C tabiiyetinde bulunan kişilere ait malları veraset sonucu yada ivazsız olarak intikal edilmesi burada anlaşılacağı üzere T.C tabiiyetinde bulunan kişilerin yabancı ülkelerde veraset yoluyla yada ivazsız olarak iktisap edecekleri mallarda bu verginin kapsamına girecektir.
2-Türkiye sınırları içinde bulunan malların,veraset sonucu yada ivazsız olarak intikal etmesi.
Veraset ve intikal vergisi uygulanmasına yol açmaktadır,veraset ve intikal vergisi uygulanması bakımından vergiyi doğuran olayın belirlenmesi çok önemlidir.
T.C tabiiyetinde bulunan kişilere ait yurt dışında bulunan,malların Türkiye de ikametgahı bulunmayan yabancıya intikal etmiş ise ancak bu yabancı Türkiye ikamet dışı nedenlerle bulunuyor olsa dahi veraset ve intikal vergisi uygulanmayacaktır.
Burada sözü edilen ikametgahın Türkiye de bulunması kriteri,vergi uygulaması bakımdan önemlidir.
Veraset Ve İntikal Vergisinin Mükellefleri:
Veraset yoluyla yada ivazsız olarak lehlerine mal intikal etmiş olan kişilerdir.
VERASET VE İNTİKAL VERGİSİNDE MUAFİYET VE İSTİSNALAR
Muafiyetler
Aşağıda belirtilen şahıslar veraset ve intikal vergisinden muaftır.
1-Kamu idareleri ve sosyal nitelikteki bazı kurumların muaflığı:Kamu idareleri emekli ve sandıkları sosyal sigorta kurumları,kamu menfaatine yararlı dernekler siyası partilere vergi muaflığı tanınmıştır.
2-Kamu yararı için faaliyet gösteren diğer kamu kuruluşlarının muaflığı:Yukarıda sayılanların dışında kalan hükmü şahıslara ait ilim,sağlık,kültür,sanat,eğitim,din,hayır,imar,spor gibi amaçlarla kurulan kuruluşlara vergi muaflığı tanınmıştır.
3-Diplomat muaflığı:Yabancı devletlerin Türkiye de bulunan elçi,maslahatgüzar ve konsolosları ile elçilik ve konsolosluklara mensup olan ve o devletin tabiiyetin de bulunan memurlarına vergi muaflığı tanınmıştır.
Ancak,diplomat muaflığı mütekabiliyet koşuluyla uygulanır..
İSTİSNALAR
Miras Olarak İntikal Eden Mallarda:
a)Füru ve eşten her birine isabet eden mirasın 52 milyar 991 milyon lirası (2003 Yılı için9
b)Füru bulunmaması halinde,eşe isabet eden miras hissesinin 106 milyar 043 milyon lirası
Veraset vergisinden istisnadır.
BEYANNAMENİN VERİLME SÜRESİ
1-Ölüm Türkiye'de Meydana Gelmişse:Mükelleflerin Türkiye'de bulunmaları halinde ölüm tarihi izleyen dört ay içinde mükelleflerin yabancı ülkede bulunması halinde ise ölüm tarihini izleyen altı ay içinde
2-Ölüm Yabancı Bir Ülkede Meydana Gelmişse:Mükelleflerin Türkiye'de bulunmaları halinde ölüm tarihini izleyen altı ay içinde mükellefler,ölenin bulunduğu ülkede oldukları taktirde ölüm tarihini izleyen dört ay içinde mükellefler ölenin bulunduğu yerin dışında başka bir yabancı ülkede oldukları taktirde ölüm tarihi izleyen sekiz ay içinde
3-Gaiplik Halinde:Gaiplik kararının ölüm siciline kaydolunduğu tarihi izleyen bir ay içinde
4-Diğer Şekillerde İntikallerde:Malların hukuken iktisap edildiği tarihi izleyen bir ay içinde beyanname verilir.
Beyanname verilmesi sırasında Vergi Usul Kanunu'nda yer alan mücbir sebepler ile mühlet verme hükümlerinin göz önünde bulundurulacağı kuşkusuzdur.
BEYANNAMENİN VERİLDİĞİ YER
Veraset ve intikal vergisinin verileceği yer,murisin yada tasarrufta bulunanın ikametgahına bağlı olarak değişmektedir.
1-Veraset yoluyla intikallerde vergi beyannamesinin ölen kişinin ikametgahının bulunduğu yer vergi dairesine verilecektir.
2-Diğer intikallerde ise,tasarrufu yapan kişinin bulunduğu yer vergi dairesine verilecektir.
3-Tüzel kişiler ile diğer kuruluşlarda beyanname,bunların merkezlerinin bulunduğu yer vergi dairesine verilecektir.
4-Murisin veya tasarrufta bulunan kişinin ikametgahı bir yabancı ülkedeyse Türkiye de son ikametgahının bulunduğu yer vergi dairesine verilecektir.
5-Muris yada tasarrufta bulunan Türkiye de hiç bulunmuş olmaması durunda ise beyannamesinin Maliye Bakanlığına verilmesi ve bakanlığın belirleneceği yer vergi dairesi tarafında vergi tarh vergi dairesi İstanbul Beyoğlu Vergi Dairesidir.
6-Yabancı ülkelerde bulunan mükelleflerde ise beyannameleri Türkiye konsolosluklarına vereceklerdir.
ÖDENMESİ
Veraset ve intikal vergisinin ödeme zamanı V.İ.V.K'nın 22.07.1998 tarih ve 4369 sayılı kanunla değişiklik 19.maddesinde düzenlenmiştir.Bu madde hükmüne göre:tahakkuk eden veraset ve intikal vergisinin 3 yılda her yılın Mayıs ve Kasım ayları olmak üzere ikişer taksit halinde yani toplam altı taksitte ödenmesi gerekmektedir.
VERASET VE İNTİKAL VERGİSİNDE ZAMAN AŞIMI
İntikal olayının idarece tespit edildiği tarihten itibaren beş yıldır.Burada dikkat edilmesi gereken nokta beyannamenin verilmesi gereken süreden sonra beş yıl değil intikal olayının tespitinden beş yıl geçtikten sonra verginin zamanlaşmasına uğramasıdır.
Veraset Beyannamesi İçin Gereken Belgeler
1-Veraset ilamının aslı veya tasdikli örneği
2-Belediyeye varisler tarafından verilen emlak beyannamesinin belediyece onaylanmış örneği
3-Vefat edenin oturduğu mahallede muhtarından alınan ilmuhaber
Mirasta hak sahibinin kanuna veya miras bırakanın beyan ettiği arzu ve idaresine dayanır.Miras hukukunda zümre önemlidir.
KANUNİ MİRASÇILIK
Doğrudan doğruya kanundan doğan mirasçılıktır.Kanuni mirasçılar,murisin kan hısımları evlatlığı sağ kalan eşi ve devlettir.
Muris mirasının 1/4 üzerinden ölümden sonra tasarrufta bulunabilir.Geri kalan 3/4 hisse mahfuz hisse (saklı pay) dır.
Bu pay murisin kanuni mirasçılarına kalır,mahfuz hisseli mirasçılar ve mahfuz hisseleri aşağıdaki gibidir.
1-Murisin füruu için kanuni miras hakkının 1/4
2-Murisin anne ve babasından her biri için kanuni miras hakkının 1/2
3-Murisin kardeşlerinden her birisi için kanuni miras hakkının 1/4
4-Murisin eşi için,füruu ile birlikte mirasçı olmuşsa kanuni miras haklarının tamamı diğer hallerde ise kanuni miras hakkının 1/2'si
TAKSİM (PAYLAŞMA)
Ortak mülkiyet olarak bulunduran birden fazla taşınmaz malın hissedarları arasında pay edilmesi işlemidir.
Gerek miras yoluyla gerekse hisseli olan malların ortaklarının kendi aralarında kendi irade ve rızaları ile yaptıkları paylaşma olarakda tanımlanabilir.
Taksimin yapılması ile ortak mülkiyet sona erer.
Taksim İki Şekilde Olur:
1.Rıza-i Taksim:Ortakların aralarında anlaşmak suretiyle ortak malları paylaşmaya denir.Ortaklar arasında kararlaştırılan bir plan çerçevesinde ortak malların kanuni bir engel olmadıkça her türlü taksime serbesttirler.
2.Kaza-i Taksim:Paydaşlar kendi aralarında ortak malların paylaşılması hususunda bir anlaşmaya varamadıkları takdirde bu malların taksiminin mahkemece çözümlenmesine kaza-i taksim denir.
Gerekli Belgeler
1.Taksime konu olan taşınmaz malların tapu senetleri
2.Taşınmaz malların ortak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları
3.Ortak maliklerin ikişer adet vesikalık fotoğrafları
4.Taksime konu olan aktivite taraflardan biri veya daha fazlası vekile temsil edilmiş ise temsile ilişkin belgeler
5.İştirak halindeki mülkiyet olarak kayıtlı taşınmaz mallarda taşınmaz mal maliklerinin tüm mirasçıları arasında noterlikçe mirasçıların fotoğraflarını taşıyan onaylı taksim sözleşmesi gereğince sözleşmede mirasçılara tescil isteme yetkisi verilmiş ise her biri kendi payına düşen taşınmaz malın tescilini isteyebilir.
Tescil yok ise bütün mirasçıların tescil isteminde bulunması eğer bu mümkün oluyor ise tescil için mahkeme kararı gereklidir.
6.Müşterek mülkiyete yönelik taşınmazların pay sahipleri arasında aynen taksimde,tüm maliklerin bizzat veya kanuni temsilcilerinin katılmasıyla resmi senet düzenlenir.
İşlemin Mali Yönü
1.Taksim terekeye dahil taşınmaz malların kanuni ve mansup mirasçılar arasında aynen ve ifrazen yapılacak ise veya imar parselasyon planları uygulama sonucu sunulan parsellerin pay sahipleri arasında rızayen veya hükmen yapılmakta ise taşınmaz malların en son emlak vergisi değerine bakanlar kurulunca belirleyen yeniden değerlenme oranı da eklenerek çıkan değerden binde 9 oranında tapu harcı ödenir.
2.Müşterek mülkiyette konu olan taşınmaz malların ifrazen veya hükmen pay sahipleri arasında aynen veya ifrazen taksiminde taşınmaz malların en son emlak vergisi değerine Bakanlar Kurulunca belirlenen yeniden değerlenme oranı da eklenerek çıkan değerden binde 3,6 oranında tapu harcı ödenir.
3.Taşınmaz malların varsa Veraset ve İntikal Vergisi ilişiği kesilir.
4.Döner sermaye işletmesince belirlenen tarifeye göre ücret ve eğitme katkı payı bedeli tahsil edilir.
Kimler Bina,Arazi Bildiriminde Bulunacaktır'
*Binanın maliki,varsa intifa hakkı sahibi her ikisi de yok ise binaya ve araziye malik gibi tasarruf edenler bina,arazi beyannamesi bildiriminde bulunacaktır.
*Vekalet altında bulunan çocukların mükellef olması halinde beyanname çocuklar adına düzenlenecek ancak velisi tarafından imzalanacaktır.
*Bir binaya müşterek mülkiyet halinde malik olanlar hisseleri oranında mükelleftirler.
*İştirak halinde mülkiyette ise malikler emlak vergisinde müteselsilen sorumludur.
*Beyanname vekaletname ile verilebilir.
*Beyanname elden verilebileceği gibi posta ile tahhütlü olarak gönderilebilir.
*Genel beyan dönemin belirtilen emlak vergi değerleri V.U.K göre Bakanlar Kurulunca her yıl belirlenen yeniden değerlenme oranında ilgili belediyelerce otomatik olarak arttırılacaktır.
*Beyannameye konu olan taşınmazın el değiştirilmesi halinde satıcı satışın yapıldığı takvim yılı içinde ilgili belediyeye bildirmek taşınmazın alıcısı ise aynı takvim yılı içerisinde beyanname vermek zorundadır.
EMLAK VERGİSİNDE BİLDİRİM VERME SÜRESİ
a)Yeni inşa edilen binalarda inşaatın sona ermesinden önce kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı,
b)Vergi değerini değiştiren sebeplerin meydana gelmesi halinde değişikliklerin doğduğu bütçe yılı içerisinde emlakin bulunduğu yerdeki belediyeye Emlak Vergisi Bildirimi Vermeleri gerekiyor.
Ancak (a) ve (b) bentlerinde belirtilen değişiklikler bütçe yılının son üç ayı içinde meydana gelirse bildirim,değişiklikleri meydana geldiği tarihten itibaren üç ay içinde ilgili belediyeye verilecektir.
EMLAK VERGİSİ MÜKELLEFİYETİ İLE İLGİLİ ÖZELLİKLİ DURUMLAR
Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)Durumunda
Bir binaya veya arsa araziye malik olanlar hisseleri oranında vergiye mükelleftirler.Paylı mülkiyette,birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına bedeli paylarla malik oldukları başka türlü belirlenmedikçe payların eşit sayılacağı paydaşlardan her birinin kendi payı bakımından malik hak ve hükümlülüklerine sahip olacakları payın devredileceği rehin edileceği ve alacaklılar tarafından haczettirilebileceği Türk Medeni Kanununu 688.Maddesinde hükme bağlanmıştır.
Elbirliği Mülkiyet (İştirak Halinde Mülkiyet )Durumunda,
Malikler emlak vergisinden müteselsilen sorumludurlar.Türk medeni kanunun 701.maddesine göre kanun ve kanunda ön görülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti elbirliği mülkiyettir.
Elbirliği mülkiyette ortakların belirlenmiş olmayıp her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.
Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece paylaşma yapılmaz.Elbirliği mülkiyet malın devri,topluluğun dağılması yada paylı mülkiyete geçinmesiyle sona erer.
Gecekondu Sahiplerin Durumu
Gecekondu sahipleri de emlak vergisine aittir.Konut olarak kullanılan gecekondularda emlak vergisi oranı,
Büyük şehir belediyesi sınırları içinde ise binde2,diğer yörelerde binde 1'dir.Emlak vergisi gecekondu sahiplerince ödenir.
Serbest Bölgelerde Binaların Durumu;
Serbest bölgelerdeki binalar emlak vergisine tabi değildirler.
Tamamlanmamış İnşaatların Durumu;
Kullanış amacına uygun olarak tamamlanmamış inşaatlar bina kabul edilmez ve bu inşaatların üzerinde bulundukları arsa için Arsa vergisi ödenir.
Devre Mülklerin Durumu;
Devre mülk sahipleri malik sıfatı kazandıkları tarihte emlak vergisi mükellefi olurlar. Her devre mülk sahibinin devre mülke konu binanın toplam vergi değerinden payına düşen kısımla ilgili bildirme bulunur.
EL DEĞİŞTİRMEDE VERGİ SORUMLUĞU
1319Sayılı yasanın 30.Maddesinin 3239 Sayılı Kanunun 110.Maddesiyle değişen fıkrasınca;Devir ve ferağ yapılan bina ve arazinin devir ve ferağının yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergilerinin ödenmesinden devreden ve devir alan müteselsilen soruludur.
Ancak devir alanının eski malike rucu hakkı saklıdır.
Muafiyetler
*Yeni binalardaki meskenlerde beş yıl l boyunca 4/1 emlak vergisi muafiyeti vardır
*Türkiye sınırları içinde tek meskeni olup da sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan başka geliri bulunmayanlar 1999 yılı için emlak vergisi ödemeyeceklerdir.
Bu muafiyetin bundan sonraki yıllara uyulmasına Bakanlar Kurulu yetkilidir.
*Geçici ve daima muafiyetlerden faydalanacak olanlarında beyanname vermeleri gerekmektedir.
Geçici Konut Muafiyetten
Yararlanabilme Koşulları
*Binanın yeni inşa edilmiş olması,
*Binanın konut olarak kullanılması,
Muafiyetten yararlanmayı gerektiren durumların süresinde belediyelere bildirilmesi gerekir.
EMLAK VERGİ ORANLARI
GAYRİMENKULUN Büyükşehir Bel.
CİNSİ Sınırları ve Diğer
Müc.Alan İç. Yörelerde
(Binde) (Binde)
KONUT 2 1
DİĞER BİNALARDA 4 2
ARSA 6 3
ARAZİ 2 1
Çevre temizlik vergisi taşınmazın kullanılan tarafından Ocak ve Temmuz aylarınca ilgili belediyeye iki eşit taksitle ödenir.
Çevre temizlik vergisinin yıllık artırım oranı her yıl Bankalar Kurulunca belirlenen emlak vergisi yeniden değerlenme oranının yarısı kadar arttırılır.
Mükellefler mesken veya işyerlerinin boş olduğunu belgelendirmesi halinde bu taşınmazların boş oldukları sürece çevre temizlik vergisinin alt gruplarıyla değerlendirilir.
Bu da tahakkuk eden verginin yaklaşık yarısının ödenmesine isabet eder.
B.K Madde 248:Adi kira,bir akittir ki kiralayan onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeği iltizam eyler.
Kira bir gayrimenkulun ücret mukabilinde belirli bir süreyle kullanılmasını bir başkasına terk etmiştir.Kira sözleşmesi gayrimenkul maliki veya temsilcisi ile kiracı veya temsilcisi arasında yapılan yazılı şekilde yapılacağı gibi noterde de yapabilir.
Kira akidleri özel bir şekle bağlı değildir.Hemen hemen her kira kontratı hususi şartları gayrimenkullere göre değişik özelliklerde olacağından hususi şartlardaki maddeler değişebilir eklemeler ve azaltmalar yapabilir.
TERKİNİ
Sürenin dolması,kiracı veya temsilcilerinin talebi ile terkin edilir.
KİRA KONTRATI HUSUSİ ŞARTLARI
ÖRNEK:
1.Dairenin elektrik,su doğalgaz,belediye çöp vergisi,yönetim giderleri kiracı kiraladığı tarihten tahliye edileceği tarihe kadar ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
Kiracılı bu konudaki abone işlemlerini ilgili kuruluşlara müracaatla adına abone işlemlerini mutlaka yaptıracak,tahliye halinde ilgili yerlerden abone ve borç ilişkilerini kesecektir.
2.Dairenin aylık kira bedeli................................dir.Kira bedeli her ayın................arasında belirlenen banka hesabına yatırılacaktır.
Banka hesap no................................................................................
3.Kiracı mal sahibinin izni olmadan kiralardan kesinti yapamaz.
4.Kira bedellerinden herhangi birinin zamanında ödenmemesi muacceliyet kesbeder ve tahliye sebebidir.
5.Kiracı, apartman yönetiminin alacağı kararlara aynen uyacaktır.
6.Kira kontratı.....................................yıllıktır.Kontratın sona ermesinden on beş gün önce taraflar birbirlerine yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları taktirde kontrat kendiliğinden bir yıl daha uzamış ve yenilenmiş olur.
7.Yıllık kira artışı...................................................................dir.
8.Kiracılı daireyi mesken olarak kullanacaktır.Başka amaçla kullanılmaz.
9.Daire hiçbir suretle başkasına devir edilemez kısmen veya tamamen kiraya verilemez,ortak kullanılamaz.
10.Dairede mal sahibinin yazılı izni olmadıkça ilave ve tadilat yapmaz.
Tadilat yapılacak ise mal sahibinin yazılı izni ile apartman yönetiminin ve mühendislerin onayladıkları plan projelere göre tadilat yaptırılabilir.
11.Daire kiracıya tam kusursuz olarak teslim edilmiştir.Tahliye halinde aynı şekilde teslim alınacaktır.
12.Kiracı daire sahibine ...............................................güvence parası verilmiştir.Tahliye halinde dairenin kira,elektrik,su doğal gaz,çöp vergisi yönetim giderleri sıfırlanıp dairenin hasarsız olarak boş teslimini takiben daire sahibi tarafından kiracıya hemen ödenecektir.
13.Kefilin kefaleti müşterek ve müteselsil olup kefil kontratın ilk yapıldığındaki kira dönemi ve belirlenen süre için kefaletinin mevcudiyetini ve devamını beyan ve imzasıyla kabul ve taahhüt etmiştir.
14.Taraflarca kira sözleşmesinde yazılı adresler kanuni ikametgah adresi olarak kabul edilmiştir.Bu adreslerin değişmesi halinde taraflar keyfiyeti bir hafta zarfında yazılı olarak birbirlerine bildireceklerdir.
Aksi taktirde kontratta yazılı adreslere yapılacak tebligat muteber sayılacaktır.Mezkur daire iki tarafın rızasıyla yukarıda yazılı şartlarda kiralanmış olduğuna dair bu kontrat iki nüsha olarak tanzim ve teati edilmiştir.
Müşterek ve
Müteselsil Kefil Kiracılı Kiraya Veren
İmza-Adres-Tel İmza-Adres-Tel İmza-Adres-Tel
KİRA ÖDENMEMESİ DURUMUNDA ÇEKİLECEK İHTARNAMEDE DİKKAT
EDİLECEK HUSUSLAR
Kira sözleşmesi altı ay ve daha fazla süreli ise istenen kira parasının ödenmesi için kiracıya 30 günlük bir süre verilmelidir.
Bu, gün olarak belirtilmelidir. Kiracı 30 gün içinde ödemez ve sonra ödeme yapar ise artık temerrüde düşmekten kurtulamaz.
Kira sözleşmesi altı aylık bir süreden az ise kiracıya ödemede bulunması için altı günlük süre verilir.İhtarnamede verilen süre içerisinde kira parası ödenmezse kira sözleşmesinin fesh edileceği,tahliye davası açılacağı açıkça belirtilmelidir.
Aksi taktirde boşaltma davası açılmaz ancak ihtarname çekilme tarihine kadar işlenmiş olan kira parası istenebilir.
KİRA TESPİTİ DAVASI
Kiralayan ve kiracılı taşınmazın kira parasını birlikte tespit ederler.Ancak kira sözleşmesinin yenilenmesi söz konusu olduğunda ve taraflar yeni dönem için kira parasının tespitinde anlaşamazlarsa kiralayan veya malik tarafından mahkemeye başvurularak kira tespiti davası açabilirler.
Kiralayan veya malik kira sözleşmesinin sonucunu beklemeden ihtar ve ihbar çekme şartı aranmadan her zaman kira tespiti davasını sulh hukuk mahkemesinde açabilirler.
İhtarname çekmek şart değildir.Ancak dava dilekçesinin kiracıya tebliği ile yeni dönem kira başlangıcı arasında en az 15 günlük süre olması gerekir.Aksi halde mahkemece tespit edilen kira bedeli bir sonraki kira ödenmesinden itibaren geçerli olur.
Dava Açabilmek İçin
a-Davacının bu davayı açmasında hukuki yararı olmalı
b-Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi olmalı
c-Taşınmazın 6570 sayılı kanun kapsamına giren yerlerde olması gibi şartları taşımalıdır.
Kiracılarda kira parasının eksiltilmesi için kira tespit UYGULAMA davası açabilirler.
EMSAL KİRA BEDELİ
Kira gelirleriyle ilgili olarak gelir vergisi yasasının 73 maddesinde emsal kira bedeli başlıklı bir madde yer almaktadır.
Bir vergi güvenlik önemi niteliğinde olan bu maddeye göre kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedellerinden düşük olamaz.
Bina ve arazide emsal kira bedeli,belirlenen vergi değerinin %5 idir.
Yukarıda ilgili bölümüne yer verilen maddede açıkça yazılı olduğu gibi,kiraya verilen gayrimenkullerin vergi değerlerinin %5'i beyan edilmesi gereken asgari kira tutarı olacaktır.
Emsal Bedel Ne Zaman Uygulanmaz'
Gelir vergisi yasasının Emsal Kira Bedeli Esası başlıklı 73.maddesinde emsal kira bedelinin uygulanmayacağı durumlar 4 bent halinde aşağıda sıralanmıştır.
a-Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması (usul,füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise yalnız bu konutların birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz)
b-Konutların mal sahiplerinin oğlu,kızı.torunu,annesi,babası veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi
c-Mal sahibi ile birlikte akrabalarına da aynı evde veya aynı dairede ikamet edilmesi,
d-Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler,il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda,emsal kira bedeli esası uygulanmaz.
Ayrıca yetkili özel mercilerce yada mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş bir kira varsa,bu kira tutarına da itibar edilir.
Kontratın Ön Yüzünde. Dairesi.ibaresi yazılı bölümüne gayrimenkulun bulunduğu il yazılır
Örnek,
Dairesi (Ankara,İstanbul,İzmir gibi)
*Taraflar kefil dahil kontratı birlikte imzalamalı
*Kontratın her sayfası ayrı ayrı taraflar tarafından imzalanmalıdır.
*İlk ödeme elden yapıldı ise kontratın arka sayfasında belirtilip mal sahibi tarafından imzalanmalı veya elden bir makbuz alınmalı.
*Kira kontratların anlaşması ve kabulü ile tapuya şerh edilebilir.
*Kira kontratının tapuya şerh edilmesi gayrimenkulun satılması halinde kontrattaki şartlar ve kontratın süresi yeni maliki bağlar.
Kira bedeli yabancı para olarak belirtilen kira kontratı tapuya şerh edilmez.Yabancı paranın Türk lirasına çevrilmesi gerekir.
*Tespit edilen kira miktarı vergi usul kanununa göre emlak beyannamesinin %5'inden az olamaz.
*Demirbaş eşya beyanı bölümüne,demirbaşların beyanı ve durumu tam olarak yazılmalıdır.
TAPUYA ŞERH EDİLMESİNDE
Gerekli Belgeler
1-Kira sözleşmesi
2-Tapu senedi
3-Nüfus cüzdanları
4-Fotoğraflar
İşlemin Malı Yönü
1-Kira sözleşmesinde belirtilen süreye göre hesaplanacak toplam kira bedeli üzerinden %0 3,6 tapu harcı alınır.Eğer kira sözleşmesi noterden tasdik ettirilmemişse ayrıca %0 1,2'de damga vergisi tahsil edilir.
2-Eğitime Katkı Payı
3-Döner Sermaye
Bu taahhüdüme aykırı hareket etmem halinde mülkiyet sahibi varisleri veya vekalet verdiği kişilerce başvuracak her türlü hukuki müeyyideyi ve ilamsız icra yolu ile tahliyeyi kabul ve taahhüt ederim.
Taahhüt eden: AD-SOYAD
İMZA
Adresi
*taahhüdün yerine getirilmemesi halinde bir ay içinde dava açılması ve icra takibi yapılması gereklidir.
TAHLİYE TAAHHÜDÜNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR
1.Tahliye taahhüdünün kira kontratı hususi şartlardan bir madde olarak yer almaması gerekir.
2.İmza inkarına karşı noterce düzenlenmesinde fayda vardır.
3.Kiralananın içindeyken ve kira dönemi içinde verilen tahliye taahhüdü
4.İlk kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden sonra verilen tahliye taahhüdü
5.Şarta bağlı olarak yapılan tahliye taahhüdünde şartın gerçekleştiği andan itibaren geçerli sayılır.
6570 SAYILI GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDAKİ YASANIN UYGULAMA ALANLARI
1.Kiralanan taşınmaz belediye sınırları içinde olmalı
2.Kiralananın üstü kapalı olmalı,konut işyeri fabrika gibi kalıcı yerlerden olmalı
3.Kiralanan yer istasyon,iskele veya limanlarda bulunuyor ve üstü kapalı ise bu taşınmazların kira sorunlarının çözümlenmesinde 6570 sayılı yasa hükümleri uygulanır.
6570 SAYILI YASAYA GÖRE AÇILACAK BOŞALTMA (TAHLİYE)DAVALARI
Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle
Kiracı tarafından gayrimenkulun tahliye edeceği noterden yapılan bir taahhütname ile taahhüt etmesine rağmen boşaltılmışsa 1 ay içinde icra dairesine müracaat ederek kiralananın boşaltılmasını isteyebilir.
Mesken İhtiyacı Nedeniyle
Gayrimenkulu kendisinin eşinin veya çocuklarının mesken olarak kullanma ihtiyacında kalması halinde kira sözleşmesinin bitimini takip eden bir ay içerisinde
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle
Gayrimenkulu kendisinin eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanat gereği ihtiyacına dayanarak kira sözleşmesinin bitimini takip eden bir ay içinde
Esaslı Tamir Yeniden İnşa Veya İmar Maksadı Ve Tevsi Tadil Nedeniyle
Gayrimenkulu yeniden inşa veya esaslı tamir tevsi veya tadil nedeniyle boşaltılmasını istiyorsa kira sözleşmesinin bitimi takip eden bir ay içinde
Yeniden İktisap Eden Şahsın İşyeri Veya Mesken İhtiyacı Nedeniyle
Gayrimenkulu medeni kanun hükümlerine göre iktisap eden kimse bu yeri kendisi eşi veya çocukları için mesken veya işyeri olarak kullanacaksa iktisap tarihinden itibaren bir aylık süre içinde ihtarname çekme şartıyla altı ay sonra ve bir aylık süre içinde dava açmalıdır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi ve İki Haklı İhtar Nedeniyle
Kira bedelini vaktinde ödememiş ve bu nedenle kendisine iki haklı ihtarname çekilmiş ise ayrıca ihtira gerek olmadan kira sözleşmesinin bitim tarihi takip eden bir aylık süre içinde.
Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde oturabileceği konutunun bulunması halinde ayrıca ihtarnameye gerek olmadan
Tahliye davası açabilirler.
*Ziraat arazisi iken arsa halini alması ancak imar planı uygulanması ile olur.
Gerekli Belgeler
1-Taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği bunlar yok ise malın ada parsel numarasını belirtir belge
2-Taşınmaz malikinin veya maliklerinin nüfus cüzdanı
3-Taşınmaz mal sahibinin bir adet vesikalık fotoğrafı
4-Talep temsilcisinden geliyor ise temsile yetki belgesi
5-Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malların kat mülkiyetine geçişlerde yapılı kullanma izin belgesi
Aplikasyon İçin Gerekli Belgeler
*Taşınmaz malın varsa tapu senedi veya tapu kayıt örneği
*Taşınmaz mal sahibinin fotoğraflı nüfus cüzdanı
*Talep temsilcisinden geliyor ise temsile yetkili belge
*Kadastro değişiklik ve kontrollük işlemleri ücret çizelgesinde
belirtilen ve işlem tarihinde uygulanmakta olan hizmet bedeli talep sahibi tarafından döner sermaye işletmesi saymanlığına yatırılır.
Tevhid yapılacak gayrimenkullerin bitişik olması şarttır.Ayrıca üzerinde rehin gibi tasarrufu kısıtlayan engeller olmaması gerekir.
Tevhid işlemleri belediye encümeni kararı veya il dairesi kurulunun olumlu kararı üzerine kadastro müdürlükleri tescil bildirimi düzenleyerek tapuya intikal ettirir.
Gerekli Belgeler
Kadastro müdürlüklerince üst yazıya bağlanmış 3 takım birleşme dosyası ile birlikte,
1-Birleşmesi talep edilen taşınmazların tapu senetleri veya tapu kayıt örnekleri
2-Taşınmaz maliklerin veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları
3-Birleştirme için düzenlenmiş yürürlükteki mevzuata yönetmenliklere uygun nitelikteki plan ve ekli belgeler
4-Taşınmazın bulunduğu yere göre alınmış belediye encümen veya il idare kurulunun olumlu kararı taşınmaz mücavir alan içinde ise belediye encümeni kararı mücavir alan dışında ise il idare kurulu kararı
5-Maliklerin birer adet vesikalık fotoğrafları
Mali Yönü
Beyan edilen emlak vergisi değerinden az olmamak üzere ve yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerin binde 9 oranında harç tahsil edilir.
Döner sermaye işletmesince belirlenen tarife göre ücret ve eğitime katkı payı tahsil edilir.
Ortak malın taksimi aynen mümkün olmuyor ise mahkemece satılarak bedellerinin paylaştırılacağı M.K 628 maddesinde belirtilmiştir.
İzale-i şuyu davasında temel amaç ortaklar arasında çıkan anlaşmazlıkların, uyuşmazlıkların mahkeme yolu ile ortaklıklarının giderilerek çözülmesidir.
Söz konusu taşınmazın bölünebilir nitelikte olması halinde mahkemece taşınmazın aynen paylaştırılmasına,aksi durumda açık arttırma yolu ile satılmasına karar verilir.
Aynen Taksim:
Müşterek malın paydaşlar arasında payları nispetinde aynı nitelikte ve aynı değerde somut olarak bağımsız parçalara ayrılmasına denir.
İMAR KANUNUNA GÖRE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ
İmar kanununa göre imar sınırı içindeki binalı,binasız ve arsaların imar planına uygun olarak sahiplerinin muvafakati alınmadan yapıma uygun hale gelmesini sağlamak için birleştirilerek
Hisseli,hissesiz parsellere ayırmaya belediyeler yetkilidir.Bu şekilde hisseli olarak tespit edilen şuyulandırılan taşınmazların hisseli durumunun taşınmaz sahipleri tarafından ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşmazlıkları veya şüyuun izalesi için mahkemeye müracaat etmedikleri taktirde belediye hissedarmış gibi ortaklığın giderilmesi için izale-i şuyu davasını açar.